Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne uniquement les propriétaires de locations meublées. La grande majorité de ces bailleurs bénéficie du statut LMNP, qui est plus facilement atteignable que le statut LMP (loueur en meublé professionnel). Nous vous expliquons les conditions et les formalités à respecter pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, ainsi que la fiscalité LMNP.
Les bailleurs se posent souvent la question au début d’une opération de location : vaut-il mieux louer son logement vide ou meublé ? Donc nous avons consacré un dossier à cette problématique : « Location meublée ou non meublée : comparaison des deux statuts ».
Statut LMNP : comment devenir LMNP (loueur en meublé non professionnel) ?
Si vous optez pour la location meublée, vous serez sous statut loueur en meublé non professionnel lorsque :
- vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel,
- vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an ou 50 % de vos revenus globaux.
Ce statut LMNP se différencie du statut LMP sur plusieurs points et certains propriétaires se demandent lequel des deux est le plus avantageux. Nous comparons justement le statut LMP et le statut LMNP dans notre dossier : « LMP ou LMNP : quels sont les avantages des 2 statuts de loueur en meublé ? ».
Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : comment ça marche ?
Par ailleurs, pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devrez déclarer la création de votre activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce et ce dans un délai de 2 semaines (que ce soit pour le statut LMNP ou le statut LMP d’ailleurs).
Cette déclaration se fait en remplissant un formulaire p0i que vous transmettrez au CFE ou au greffe de la ville dans laquelle est située votre location meublée.
Cette démarche vous permettra de recevoir un n° SIRET, que vous devrez impérativement inscrire sur vos déclarations de revenus.
Attention : chacune de vos locations meublées dispose d’un numéro SIRET unique.
Si vous êtes le propriétaire de plusieurs logements situés dans diverses villes, vous devrez adresser le formulaire p0i au CFE ou au greffe situé dans la ville du logement qui bénéficie du plus haut revenu.
Le contrat de location meublée contient des éléments spécifiques par rapport au contrat de location classique et que nous évoquons dans notre dossier : « Les spécificités du contrat de location meublée ».
Fiscalité LMNP : quels sont les avantages fiscaux pour le loueur en meublé non professionnel ?
Si les loyers tirés d’une location vide sont des « revenus fonciers », les loyers tirés d’une location meublée sont « des bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). La fiscalité LMNP est donc différente.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous bénéficiez de 2 options :
- soit le régime fiscal micro-BIC : seule la moitié de vos recettes sont imposées.
- soit le régime fiscal réel : vous avez la possibilité de décompter de vos revenus fonciers le montant réel de vos charges et pouvez amortir, sous conditions, votre mobilier et votre électroménager, ainsi que votre logement.
Retrouvez le détail de l’imposition des BIC dans notre dossier : « Déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ».
Attention : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est automatiquement soumis au régime fiscal du micro-BIC, si les conditions sont remplies.
Pour bénéficier du régime fiscal réel (option valable 2 ans et reconduite tacitement) avec le statut LMNP, vous devez notifier le choix de cette option à l’administration fiscale dans le formulaire p0i. A défaut, vous pouvez aussi envoyer un courrier au centre des impôts avant le 1er février de l’année de perception des loyers.
Exemple : pour bénéficier du régime fiscal réel sur les revenus perçus en 2020, il fallait envoyer un courrier de levée d’option avant le 1er février 2020.
La déclaration des revenus au régime fiscal réel nécessite de produire une liasse fiscale.
Une fois les revenus déclarés, vous devez reporter votre résultat fiscal sur votre déclaration annuelle de revenus (via le formulaire 2042 C Pro).
Compte tenu des documents à produire (liasse fiscale), il est plus prudent de faire appel à un expert (comptable, avocat fiscaliste…) si vous choisissez le régime fiscal réel. Ce professionnel vous aidera aussi à amortir meubles et logements sans que vous preniez le risque d’un redressement fiscal.
Contrairement au statut LMP, sous statut LMNP vos déficits ne sont imputables que sur vos revenus non-professionnels, issus de vos locations meublées, et sur une période de 10 ans.
Concernant l’exonération des plus-values, vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières de particuliers avec le statut LMNP.
Cela signifie que :
- Au bout de 22 ans de détention du logement meublé, l’exonération concerne uniquement l’impôt sur le revenu ;
- Au bout de 30 ans, l’exonération est totale (c’est-à-dire qu’elle concerne l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux).
Remarque : étant donné que vous louez votre logement meublé sous statut de loueur en meublé non professionnel, vous êtes alors redevable de l’IFI.
Et vous, quels avantages tirez-vous du statut loueur en meublé non professionnel ? N’hésitez pas à nous faire part de vos expériences en commentaire.
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Modifications liées à la loi de financement pour la Sécurité Sociale 2021 !
Le statut de certains LMNP a été modifié. Alors que ceux-ci n’étaient jamais concernés par les cotisations sociales, certains d’entre eux vont devoir cotiser à l’URSSAF. Sont concernés les LMNP faisant de la location très courtes durées (type AirBnB) dont les recettes locatives annuelles excèdent 23.000 €. Depuis le 1er janvier 2021, ces investisseurs se retrouvent assujettis au régime social des travailleurs indépendants et doivent donc cotiser à l’URSSAF. Le taux de cotisation peut atteindre 40 %, ce qui doit faire réfléchir les investisseurs !