Le statut de loueur en meublé professionnelle (LMP) s’applique exclusivement aux bailleurs qui mettent en location, à titre professionnel, des logements meublés. Deux conditions sont nécessaires pour obtenir le statut LMP. Nous vous détaillons ces conditions dans ce dossier ainsi que les avantages fiscaux retirés du statut LMP.
Comment devenir LMP (loueur en meublé professionnel) ?
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne concerne que les bailleurs d’une location meublée.
Aujourd’hui deux conditions sont nécessaires pour devenir LMP (loueur en meublé professionnel) :
- Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 € ;
- Ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories :
- des traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code Général des Impôts (CGI),
- des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l’activité de location meublée,
- des bénéfices agricoles,
- des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Auparavant, une 3ème condition était nécessaire pour devenir LMP : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette condition a été supprimée car elle était jugée inconstitutionnelle. Cette suppression a pourtant des conséquences non négligeables pour ceux qui respectaient les deux critères liés au montant des recettes, mais qui avaient choisi de ne pas s’inscrire au RCS pour éviter d’être placé sous le statut LMP. Aujourd’hui, ils n’ont plus le choix puisqu’ils bénéficieront du statut LMP automatiquement.
Au contraire si l’une de ces conditions, listées plus haut, n’est pas respectée alors ils obtiendront le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Par ailleurs, beaucoup de propriétaires se demandent si le statut LMP est plus intéressant que le statut LMNP. Pour répondre à cette interrogation, nous vous proposons de consulter notre dossier : « LMP/LMNP : comparaison entre les deux statuts de Loueur meublé. »
Loueur en meublé professionnel (LMP) : comment ça marche ?
En tant que loueur en meublé (LMP comme LMNP) vous devez notifier la création de votre activité dans un délai de 15 jours auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) rattaché à la CCI.
Pour ce faire, vous devez remplir un formulaire p0i et l’envoyer au greffe auquel votre logement meublé est rattaché. Vous obtiendrez alors un n° SIRET, que vous devrez obligatoirement noter sur votre déclaration de revenus. Chaque logement loué en meublé dispose de son propre numéro SIRET.
Remarque : si vous possédez plusieurs biens dans des villes différentes, vous devrez adresser le formulaire p0i au centre des impôts des entreprises situé dans la ville du logement qui vous génère le plus fort revenu.
Attention, cette démarche n’a rien à voir avec l’inscription au RCS qui a été annulée.
La location, ensuite, donne elle-même lieu à l’établissement d’un bail meublé, bail que nous avons décrit dans notre dossier « Les spécificités du contrat de location meublée ». Les conditions liées notamment à la présence de meubles dans le logement y sont décrites.
Quels sont les avantages fiscaux du loueur en meublé professionnel (LMP) ?
En matière de fiscalité, le statut de loueur en meublé (LMP ou LMNP, d’ailleurs) vous permet de choisir, selon le montant de vos recettes, entre le régime micro-BIC et le régime réel, comme nous l’expliquons en détail dans notre dossier : « Déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ».
Choisissant généralement le régime réel, le loueur en meublé professionnel (LMP) se retrouve alors face à deux situations :
- Soit les recettes du loueur en meublé professionnel sont inférieures aux charges :
Le déficit sera alors imputé sur le revenu global du bailleur pendant les 6 années suivantes.
Concrètement, cela signifie qu’il sera déduit du revenu, permettant ainsi la diminution des impôts.
Une opération que ne peut pas faire le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui ne peut déduire ce déficit que du revenu de ses locations meublées.
- Soit les recettes du LMP sont supérieures aux charges :
L’amortissement du logement sur 20 ans sera déduit de vos recettes locatives permettant ainsi que le montant de vos loyers soit égal à zéro.
Conséquence : vos recettes locatives seront alors nettes d’impôts.
Important : vous pouvez également imputer les déficits causés par les charges engagées avant le début de la location. L’imputation se fera alors par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. Attention, cela ne fonctionne que si vous conservez le statut LMP au cours de ces 3 années.
Le statut LMP vous offre la possibilité de bénéficier d’une exonération des plus-values si vos recettes locatives sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 dernières années civiles et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans.
Remarque : si vous vous situez au-dessus du seuil de 90.000 €, vous pourrez bénéficier d’une exonération partielle (sauf si vos recettes dépassent 126.000 €).
En LMP, compte tenu du fait que votre immobilier est « professionnel », vous êtes exonéré d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui a remplacé l’ISF depuis le début de l’année 2018.
Enfin, la transmission de votre patrimoine est aussi assortie de conditions avantageuses dans le cadre du statut de loueur en meublé professionnel. Il est, en effet, possible, via un montage dédié, de réduire les droits de succession dont vos enfants devront s’acquitter. N’hésitez pas à demander conseil auprès de professionnels du patrimoine.
Le statut LMP a des avantages fiscaux indéniables, mais, revers de la médaille, il oblige à respecter des obligations comptables et fiscales comparables à celles des entreprises. Le recours à l’aide d’un expert-comptable, d’un avocat ou d’un fiscaliste professionnel est un passage souvent obligé.
Quel est, pour vous, l’avantage principal du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ? N’hésitez pas à nous partager vos opinions en commentaire.
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