Pinel, Denormandie, Cosse, Besson, Duflot, Scellier… Tous ces dispositifs vous imposent des loyers plafonnés pendant la durée de détention choisie (par exemple, 6, 9 ou 12 ans pour le Pinel). Mais qu’en est-il une fois que vous sortez le logement du dispositif ? Avez-vous toute liberté d’augmenter le loyer ?
Une fois votre engagement de location tenu, votre logement locatif n’est plus soumis aux contraintes du dispositif dont vous avez profité pendant quelques années pour réduire vos impôts. Il échappe ainsi aux plafonds réglementaires de loyers. Toutefois, pas question pour vous de réviser le loyer à votre convenance. Plusieurs cas de figure :
Le locataire reste en place
Dans ce cas, seule une révision du loyer en fonction de l’IRL publié par l’INSEE sera possible chaque année… à condition qu’une clause prévoyant cette possibilité ait bien été inscrite dans le bail ! N’hésitez pas à utiliser la fonctionnalité révision automatique du loyer sur notre site pour connaître le nouveau loyer possible. Le loyer de référence est le dernier utilisé lorsque votre logement était sous le dispositif fiscal. Il est donc, généralement, moins important que le loyer de marché… Et cette révision annuelle, via l’IRL, ne vous permettra pas de rattraper le loyer de marché.
Exception à la règle : si vous faites des travaux d’amélioration dans le logement, la hausse du loyer peut être plus forte que l’IRL. Dans ce cas, un avenant au bail doit être réalisé, indiquant le montant de l’augmentation du loyer après la fin des travaux. Des travaux peuvent, en effet, tout-à-fait être réalisés en présence d’un locataire dans les lieux.
Vous faites entrer un nouveau locataire
Si vous signez un nouveau bail, votre marge de manœuvre dépend de la zone géographique où est situé votre bien locatif.
- En zone non tendue ou en zone n’appliquant pas de plafonnement des loyers, vous êtes totalement libre de fixer le loyer qui vous convient.
- En zone tendue, où les loyers sont encadrés, vous êtes obligés de vous plier aux plafonds de loyers fixés chaque année par les Pouvoirs Publics. Exceptions à la règle : votre logement est resté vide pendant + de 18 mois après la fin du dispositif. Dans ce cas, vous pouvez fixer librement le loyer. Même liberté si vous avez effectué des travaux d’amélioration, depuis le départ de votre dernier locataire. Si leur montant est au moins équivalent à 50 % de la dernière année de loyer, vous pouvez pratiquer une hausse de loyer de 15 % du montant des travaux (TTC).
A noter ! Si votre logement est en zone tendue, le délai de préavis pour les locataires est diminué.
- En zone de plafonnement des loyers, vous êtes aussi obligé de choisir un loyer inférieur aux plafonds fixés. Pour l’instant, seules les agglomérations de Paris et de Lille ont mis en place un tel plafonnement. Mais d’autres pourraient suivre… Reportez-vous à nos fiches pratiques : Après Paris, Lille réinstaure le plafonnement des loyers, Plafonnement, encadrement des loyers… quelle différence ?
Important ! Paris et Lille sont soumis à la double contrainte de l’encadrement des loyers en zone tendue et du plafonnement des loyers. Un dispositif prime-t-il sur l’autre ? Non : c’est le loyer le plus bas qui doit être appliqué. Exemple : le loyer maximum, dans le cadre de l’encadrement des loyers en zone tendue est de 400 €. Le loyer maximum dans le cadre du plafonnement des loyers est de 450 €. Vous ne pouvez pas dépasser un loyer de 400 €.
Pour plus d’informations sur les dispositifs fiscaux en cours, reportez-vous à nos fiches pratiques dédiées au Pinel, au Denormandie et au Cosse.