Les investisseurs immobiliers ont le droit, dans certains cas, de déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs. Quand pouvez-vous bénéficier de cet avantage fiscal ?
La déduction des intérêts d’emprunt permet de réduire l’imposition des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Intéressant, donc, et force est de constater que tous les investisseurs pensent avoir droit à cette déduction. Idée fausse ! Tous les investisseurs ne sont pas concernés ! Tout dépend du régime d’imposition du bailleur, qu’il loue ses biens nus ou meublés et qu’il encaisse des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux.
Les bailleurs soumis au régime réel d’imposition peuvent, c’est vrai, déduire les intérêts d’emprunt. Rappelons que le régime réel concerne obligatoirement les propriétaires percevant plus de 15.000 € de revenus fonciers dans l’année ou plus de 72.600€ de BIC annuels (nouveau seuil pour les BIC encaissés en 2020). Toutefois, les bailleurs percevant moins de loyers ou de BIC, mais souhaitant se positionner sous ce régime plutôt que sous celui du micro-foncier ou du micro-BIC sont aussi concernés.
Les bailleurs soumis au régime d’imposition du micro-foncier ou du micro-BIC, eux, n’ont pas le droit de déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers ou de leurs BIC. En effet, l’abattement forfaitaire de 30 % ou de 50 % pour couvrir les charges comprend ces intérêts d’emprunt.
Reportez-vous pour le détail de ces deux modes d’imposition à nos fiches Déclaration des revenus fonciers : régime réel ou micro-foncier ? , Déclaration des BIC, et Revenus locatifs : comment sont-ils imposés ?
Faites vos comptes !
C’est pourquoi il est important de bien réfléchir, lorsque vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15.000 € ou à 72.600 € et que vous avez le choix, au régime à privilégier, en fonction de ce critère des charges déductibles. Un calcul précis est à effectuer afin d’optimiser au maximum la fiscalité !
Les charges déductibles des revenus locatifs
D’autres charges que les intérêts d’emprunt peuvent être déduites des revenus locatifs. Il s’agit entre autres :
- des sommes payées pour régler les charges de copropriété ;
- des primes d’assurance (de l’immeuble, des parties communes, contre les loyers impayés ou encore la vacance locative) ;
- des dépenses pour des travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat ;
- des frais d’administration et gestion.