Depuis le 1er juillet 2018, un nouveau critère est entré dans la définition d’un logement décent : les habitations louées doivent dorénavant bénéficier d’une ventilation suffisante. Cet impératif fait suite à l’obligation, depuis le 1er janvier 2018, d’offrir aux locataires une protection contre les infiltrations d’air parasite.
C’est en fait un 4ème groupe de critères de décence qui a été mis en place depuis le début de l’année 2018 : ceux liés à la performance énergétique des logements loués. Leur concrétisation avait été prévue en deux temps.
D’abord la protection contre les infiltrations d’air parasite
Depuis janvier 2018, le logement doit être étanche pour limiter les déperditions de chaleur et limiter la facture énergétique du locataire. Portes, fenêtres et murs doivent ainsi présenter une étanchéité à l’air suffisante ; les cheminées doivent être munies de trappes. Les parois donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés (comme une porte intérieure donnant sur un garage, par exemple) doivent être bien isolées. Voyez notre actualité Nouveau critère de décence 2018 : la performance énergétique.
Ensuite, le bénéfice d’une aération suffisante
Depuis le 1er juillet 2018, « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements » est obligatoire, comme le souligne le décret n° 2017-312 paru le 9 mars 2017. En clair, les logements doivent être équipés de dispositifs de ventilation en bon état.
Ce nouveau critère de décence s’ajoute donc à ceux faisant partie des trois premiers groupes :
- le critère de décence relatif à la surface : une surface minimale de 9 m² est obligatoire pour louer ;
- le critère de décence relatif à la sécurité : la sécurité physique et la santé du locataire doivent être assurées dans les logements locatifs ;
- le critère de décence relatif au confort : le logement doit comprendre des équipements le rendant conforme à un usage d’habitation. Il faut qu’il présente, par exemple, une installation permettant de se chauffer ou des installations sanitaires.
Si tous ces critères de décence ne sont pas respectés, le logement n’a pas le droit d’être mis en location. Toutes les locations à titre de résidence principale sont concernées, qu’elles le soient via un bail nu ou un bail meublé.
Dans tous les cas votre logement doit être décent
C’est-à-dire qu’il ne doit pas être trop gourmand en énergie, qu’il doit avoir une surface minimum et assurer la sécurité physique et la santé des locataires (pas d’amiante, pas de plomb, etc… A ce propos, n’hésitez pas à lire notre dossier complet sur les diagnostics techniques obligatoires) et qu’il doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation : de l’eau chaude et de l’eau froide, du chauffage, des sanitaires intérieurs, un réseau électrique en bon état, etc…
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Attention : si votre locataire estime que votre logement ne satisfait pas aux conditions de décence prévues par la loi, il peut vous demander sa mise en conformité et il peut aussi le quitter sans préavis. Cela ne remet toutefois pas en cause la validité du bail signé. A défaut de règlement à l’amiable, c’est le tribunal d’instance qui tranchera l’affaire en proposant différentes solutions :
- Le propriétaire bailleur devra effectuer tous les travaux nécessaires pour assurer la décence du logement,
- Imposer une baisse du loyer,
- Fixer des dommages et intérêts.