Crise oblige, entre 2011 et 2012, les aides publiques de défiscalisation créées initialement pour encourager l’investissement locatif ont subi des réductions drastiques sous prétexte qu’elles représentaient des dépenses trop importantes pour l’Etat. Loi de finances la plus appréciée par les investisseurs-bailleurs, le dispositif Scellier, qui prévoit une réduction d’impôts pour l’acquisition d’un logement dédié à la location n’a pas été épargné. Les possibilités de déductions ont largement été abaissées : le taux initial de 22 % est d’abord passé à 16% en 2011, puis à 14 % dans le budget 2012. Pire, dans le dernier plan de rigueur du gouvernement de François Fillon, le taux du Scellier a encore perdu 1%. En contrepartie, la suppression du dispositif, déjà envisagée à l’époque, devait être reportée à 2015. Mais finalement, les pouvoirs publics ont décidé que le dispositif avait fait son temps et l’Assemblée Nationale a définitivement scellé son sort en votant, le 14 novembre dernier, sa disparition pour la fin de l’année.
Pour autant, il reste quelques mois aux futurs investisseurs pour profiter des avantages de la loi et de ses déclinaisons (Scellier intermédiaire ou meublé), qui se révèle encore attractive malgré ses limitations et des conditions d’obtention plus strictes. A 13 %, la déduction d’impôts peut représenter encore une économie non négligeable puisqu’elle s’applique directement sur le montant de l’achat, et pendant neuf ans. Et ce d’autant que sur le plan des aides publiques, la concurrence est devenue quasi inexistante.
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Les modalités générales
Dédiée aux acquéreurs d’un logement neuf d’une valeur maximum de 300 000 euros acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, la loi Scellier peut être appliquée dès lors que le bien se destine à être loué pendant au moins neuf ans. En contrepartie, pour profiter des 13 % d’exonération, le loyer doit être plafonné. Par ailleurs, pour bénéficier de l’avantage fiscal dans son intégralité, le logement doit désormais respecter la norme BBC (Bâtiment basse consommation). Si cette condition n’est pas remplie, une déduction est encore possible mais elle est réduite à 6 %. Une autre option est envisageable si, en plus du loyer, les ressources des locataires sont, elles aussi, limitées. Dans ce cas, c’est la loi Scellier intermédiaire qui prend le relai. Selon la durée de la location, neuf, douze ou quinze ans, le contribuable pourra déduire respectivement 13, 17 ou 21 % de son investissement si le logement porte le label BBC. Enfin, si les modalités du dispositif ont été revues à la baisse, son champ d’application s’est néanmoins étendu aux logements remis à neuf alors qu’il concernait jusque-là exclusivement les nouvelles constructions.
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Par ailleurs, la loi Scellier intègre également les logements meublés BBC ou non via le dispositif Censi-Bouvard dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Ainsi, à condition que la location se situe dans une résidence de tourisme, pour retraités ou étudiants, le dispositif prévoit une exonération de 11% (contre 18% en 2011) pour un bien loué pendant neuf ans. Concernant la loi Scellier dite Dom, qui s’applique lorsqu’un bien neuf est loué pendant neuf ans dans un département d’outre-mer, l’Etat propose un taux d’exonération de 24 % contre 36 % en 2011. Ces deux derniers dérivés de la loi Scellier disparaîtront eux aussi en 2013.
Entre la suppression du PTZ, et la réduction de l’ensemble des aides publiques, les investisseurs ont de quoi déchanter. Malgré tout, il reste quelques mois pour profiter du Scellier certes moins intéressant que lors de sa mise en place mais qui demeure malgré tout avantageux. Et mieux vaut s’en contenter, car le nouveau gouvernement de François Hollande ne semble pas enclin à remplacer le dispositif et s’est encore très peu prononcé sur le devenir des aides publiques à l’investissement.
Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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