A l’instar de Balzac pour qui « le pire des arrangements est souvent plus bénéfique que le meilleur des procès … », la prévention est également de mise avant d’envisager la procédure d’expulsion d’un locataire indélicat. A chacun sa manière, quelle est la vôtre ?
La manière forte
Si la loi vous permet de résilier le bail de votre locataire qui ne paie plus ses loyers et qui n’aura pas donné suite, deux mois durant, à un commandement de payer notifié par huissier, vous devez savoir que la procédure d’assignation en justice sera très longue (deux ans en moyenne), astreignante et aussi très coûteuse en frais d’huissier et d’avocat (entre 5000 et 8000 euros), sans oublier le manque à gagner avec les loyers perdus pendant cette période.
Si vous optez néanmoins pour cette procédure, le commandement de payer a une très grande importance dans la mesure où il est la base, chronologiquement parlant, de toute démarche judiciaire ultérieure. C’est aussi l’intérêt d’utiliser un assistant de gestion locative en ligne comme gererseul.com qui, en fonction du retard des paiements et des diverses relances effectuées, mettra automatiquement à votre disposition un courrier destiné à l’huissier de votre choix et sollicitant la délivrance, dans les meilleurs délais, d’un commandement de payer à votre locataire.
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A compter de la réception du commandement de payer, le locataire a deux mois, soit pour régler l’intégralité des arriérés de loyer, soit pour solliciter des délais de paiement. Les deux mois écoulés et sans réponse de sa part, vous pouvez résilier le bail de plein droit et demander son assignation en justice ainsi qu’un commandement de quitter les lieux, toujours par voie d’huissier.
A compter de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a deux mois pour libérer le logement. Passé ce délai, vous pourrez demander son expulsion au Préfet de votre département, Préfet qui se donnera également un délai de deux mois pour rendre son avis. Si l’expulsion est prononcée pendant la trêve hivernale, elle en sera d’autant reportée. N’écartez pas non plus les possibilités de recours de votre locataire, les 3 principaux étant :
– Faire appel du jugement.
– Solliciter de nouveaux délais de paiement auprès du juge du Tribunal d’Instance.
– Demander à repousser la date d’expulsion pour obtenir un délai afin de se reloger.
La manière douce
Elle repose principalement sur la cordialité des relations que vous entretenez avec votre locataire. Arrangement, médiation, compromis etc… tels sont les maîtres-mots qui vous seront nécessaires pour envisager une solution amiable afin d’éviter tous les tracas administratifs et surtout financiers de la manière forte. Cette solution amiable consiste à prendre les devants dès le premier retard de paiement. Ne tardez pas à contacter votre locataire car il peut s’agir tout simplement d’une négligence. S’il s’agit de difficultés financières momentanées, proposez d’étaler les paiements avec un échéancier que vous co-signerez.
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La réactivité est primordiale. Elle permet ainsi d’éviter un avenir plus sombre. Cette faculté à être relativement souple dans ces conditions particulières mettra plus en confiance votre locataire qui n’hésitera pas à se manifester plus facilement en cas de souci. Certes, il faudra gérer le bon équilibre pour éviter d’éventuels abus, mais entretenir un climat de confiance dans ce genre de situation ne peut qu’être bénéfique aux deux parties.
Pas question de négliger pour autant une bonne garantie contre les loyers impayés. Un locataire de bonne foi pourra avoir ponctuellement des difficultés financières plus longues que prévues et l’utilité de cette garantie prend alors tout son sens. Il en existe beaucoup, mais gererseul.com conseille celle de son partenaire Luko car elle propose justement une couverture qui, en un seul contrat, garantit l’ensemble des risques auxquels sont confrontés les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens immobiliers.
Il est évident qu’un bailleur ne peut décider par avance de quelle manière, douce ou forte, il va gérer un défaut de paiement de son locataire. Mais avant d’envisager le pire, il a des solutions préventives à sa portée en cas de loyer impayé. La première étant d’instaurer dès le départ, même s’il n’est jamais trop tard, une relation saine et un climat de confiance avec son locataire dans la mesure où la situation le permet. Comme l’a dit un célèbre journaliste : « La compromission c’est la lâcheté. Le compromis, c’est le courage ! ».