Démarrer la constitution d’un patrimoine immobilier est une bonne idée. Mais pour devenir propriétaire et réaliser un investissement locatif rentable, mieux vaut se lancer en toute connaissance de cause et faire les bons choix.
Pour vous générer des revenus complémentaires, pour protéger votre famille ou pour préparer votre retraite, même si elle est loin, rien de mieux que de vous constituer, doucement mais sûrement, un patrimoine immobilier.
Pour optimiser vos chances de réussite, voici quelques conseils.
1. Quel est votre objectif ?
C’est la 1ère question à vous poser.
Si vous souhaitez bénéficier de revenus immédiats et d’un rendement le meilleur possible, optez pour l’investissement dans un bien immobilier ancien de petite taille, situé dans un endroit recherché par les locataires, mais aux prix abordables : un quartier universitaire, par exemple, ou un centre-ville.
Si vous recherchez plutôt une valorisation du patrimoine (pour en retirer un capital, à terme), vous pouvez opter pour des logements aux rendements moins intéressants, situés dans des quartiers sûrs où les prix sont plus élevés, ou dans des quartiers moins recherchés mais où les prix sont appelés à augmenter en raison de projets valorisants.
2. Devez-vous acheter du neuf ou de l’ancien ?
A l’achat, le neuf est plus cher que l’ancien, mais attention. Si l’on compare les deux sur une période de 10 ans, certains logements anciens auront coûté plus chers que des logements neufs, entièrement aux normes. En effet, de lourds travaux coûteux attendent certaines copropriétés, notamment pour accroître leur performance énergétique. La loi Climat et Résilience qui vient d’être votée en atteste : certaines « passoires thermiques » seront interdites à la location très bientôt !
En tout état de cause, si vous optez pour un logement ancien, il faudra peut-être prévoir des travaux de rafraîchissement afin de multiplier le nombre de locataires potentiels et bénéficier d’un loyer correct.
N’hésitez pas, pour vos travaux, à faire appel à notre partenaire Meilleurartisan.com.
3. Le marché locatif de la ville ciblée est-il actif ?
Une fois votre choix fixé sur le type de bien, choisissez la ville d’investissement avec précaution. Investir dans son quartier ou sa commune n’est pas toujours une bonne idée. Certes, vous pourrez « surveiller » votre logement et être proche de votre locataire, mais, financièrement, est-ce le meilleur choix ? Faites une étude de marché et, si tel n’est pas le cas (demande locative trop faible, par exemple), optez pour un achat dans une commune plus prometteuse. A l’heure d’Internet, l’éloignement n’est pas si problématique…
Pensez aussi à étudier avec attention l’environnement du bien visé : le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il attractif en mixant les types d’immobilier (logements, commerces, bureaux) ? Tous ces paramètres vont influer sur la valeur de votre investissement immobilier car l’emplacement reste le critère n° 1 des acheteurs, et vous devez aussi penser à la revente…
4. Quel impact fiscal aura cet investissement immobilier ?
Les revenus générés (loyers nets) par le ou les logements locatifs seront imposés. Si vous êtes déjà un contribuable lourdement taxé, attention à cet aspect car le taux d’imposition est lié à votre tranche marginale d’imposition.
Le choix d’une location meublée (plutôt qu’une location nue) peut se révéler plus intéressant fiscalement. Bien sûr, si vous souhaitez louer meublé, attention à l’étape 3. Tous les logements (et quartiers) ne sont pas adaptés à une telle location.
De même, le choix de loger vos investissements locatifs dans une SCI familiale peut-il se révéler judicieux. En effet, dans ce cas, vous pouvez choisir d’être imposé à l’impôt sur les sociétés (IS) plus intéressant pour les contribuables les plus aisés. Le cas échéant, vous pouvez créer une SCI familiale dès le 1er achat.
Pensez, à cette étape, au financement de l’opération. Le crédit permet de réduire votre fiscalité (intérêts déductibles) et de servir de prévoyance, grâce à l’assurance décès-invalidité.
5. Puis-je profiter d’avantages fiscaux ?
Il existe des dispositifs immobiliers qui peuvent vous intéresser : le Pinel, le Pinel rénové, le Denormandie ou encore le Cosse vous permettent de réduire votre facture fiscale en contrepartie du respect de certaines contraintes (loyers et ressources des locataires plafonnés, durée de location…). Etudiez leur intérêt.
Attention toutefois ! Les commercialisateurs de ce type de produits enjolivent souvent leur simulation financière pour parvenir à une rentabilité séduisante. A terme, celle-ci est souvent inférieure à celle annoncée au départ… Pour avoir une idée plus réaliste, n’hésitez pas à leur demander une simulation avec, pour le capital (valeur du bien), une valorisation nulle (0 % et pas 1 %) prise en compte chaque année.
6. Choisissez en raisonnant, et pas sur un coup de coeur
Un investissement immobilier est d’abord un placement financier qui doit être rentable. Vous n’allez pas occuper vous-même le logement, mais le proposer à la location. Inutile, donc, qu’il vous plaise personnellement. Bémol à cette remarque : il doit tout de même ne pas comporter de graves défauts qui rebuteraient aussi les locataires potentiels… Une analyse économique et financière sérieuse doit donc être faite, si besoin par un professionnel.
7. Reposez-vous sur une gestion accompagnée
La réussite d’un investissement locatif repose en grande partie sur la qualité de la gestion immobilière, au fil du temps. Pendant les 10, 15 ou 20 prochaines années, vous allez devoir gérer au mieux vos investissements.
Dans cette optique, le mieux est de vous faire accompagner par des professionnels. Mais pour ne pas trop entamer la rentabilité, préférez une gestion accompagnée « douce » comme celle de Gererseul, par exemple. Le site vous offre la possibilité de gérer vous-même vos biens tout en vous sécurisant par un accompagnement via son outil de gestion locative en ligne performant. Et ce pour un moindre coût !