Se lancer dans les travaux de votre logement locatif est une opération qui peut être stressante. Pourtant, si le projet est bien réfléchi et bien organisé, tout peut se dérouler sereinement.
La loi Energie-Climat, très contraignante pour les logements mal notés dans le DPE puisque ceux notés G seront interdits à la location dès 2023, incite nombre d’entre vous à se lancer dans des travaux.
Bonne initiative, mais attention ! Des travaux importants se réfléchissent et se préparent, sans parler de la nécessaire vérification du sérieux des artisans, à mettre en concurrence, évidemment. C’est pourquoi nous vous soumettons 7 conseils pour réussir votre réhabilitation.
1. Penser long terme
Faire des travaux, c’est toujours compliqué, surtout si un locataire habite le logement… Rien ne vous interdit, en effet, de rénover votre logement locatif en cours de bail, si vous respectez les règles, comme indiqué dans notre fiche Travaux dans un logement loué : les règles à respecter.
Il s’agit donc de bien préparer cette opération. 1er conseil : ayez une vision à long terme afin de ne pas avoir à faire des travaux plusieurs fois de suite. Certes, cela peut vous permettre d’étaler vos dépenses, mais risque, à terme, de gonfler considérablement l’addition globale. Par ailleurs, si un locataire habite le logement, cela risque d’être compliqué de lui faire accepter plusieurs phases de travaux. S’il décide de partir, une éventuelle vacance locative sera coûteuse.
Réfléchir, en amont, à une rénovation optimale de votre logement locatif afin que celui-ci réponde aux normes minimales de confort et de sécurité lui permettant d’être toujours décent, et donc louable, est indispensable.
2. Prioriser les travaux
Si vous ne pouvez toutefois pas faire les travaux en seule fois, établissez les priorités. La logique est de commencer par le gros œuvre : toiture, isolation, démolition de murs, remplacement de fenêtres sont la première étape. Attention ! Si un mur porteur doit être abattu, l’intervention d’un ingénieur ou d’un architecte sera indispensable pour garantir la faisabilité de l’opération. La seconde phase peut concerner les travaux et mises en place d’équipements intérieurs comme ceux concernant le chauffage, par exemple. La troisième sera dédiée aux finitions (revêtement de sol, peinture, etc.).
3. Mettre en place un plan de financement
En tout état de cause, vous pouvez tout-à-fait contracter un crédit pour réaliser ces travaux. Ces crédits travaux sont parfois proposés par les banques dans le cadre de crédits immobiliers, et sont donc très abordables. Le prêt à taux zéro (PTZ), si vous y avez droit, peut avantageusement compléter un crédit privé classique. Ce PTZ permet même d’être utilisé 2 fois pour un même logement. Nous reviendrons plus en détails sur ce prêt à taux zéro lorsque les nouvelles conditions 2022 seront connues.
Des aides nationales ou locales peuvent aussi être offertes parallèlement, comme le dispositif Ma Prime Rénov, très intéressant pour les bailleurs aussi. N’hésitez pas à voir tous les détails sur le site du service public.
Pour connaître toutes les aides nationales et locales, il est judicieux de contacter l’agence nationale d’information sur le logement (ANIL) qui peut vous rerouter sur les ADIL (agences départementales). Celle-ci tient à jour la liste des aides proposées par les communes, départements ou régions pour la réalisation de travaux.
Important ! Pensez à l’impact fiscal des travaux. Certains d’entre eux sont déductibles. A noter que les intérêt d’emprunt aussi sont déductibles.
4. Rester dans la légalité
Rester dans la légalité est aussi indispensable sur le plan urbanistique. Vérifiez les règles auprès de la mairie qui peut avoir à vous délivrer, dans certaines situations, un permis de construire. Si la surface du logement locatif est inférieure à 20 m², une simple déclaration de travaux suffira.
En revanche, si la surface du logement à rénover est supérieure à 170 m², vous êtes obligé de faire appel aux services d’un architecte. Notez aussi que l’installation d’un velux ou d’une nouvelle fenêtre en façade nécessite une déclaration préalable de travaux. Il permet aux voisins qui s’estimeraient lésés de s’y opposer.
5. Faire appel à des artisans professionnels
Faire appel à des « travailleurs au noir » est à prescrire. En plus d’être une pratique illégale, en cas d’accident de chantier, les problèmes se cumulent pour les ouvriers et pour vous. Par ailleurs, les aides financières sont souvent subordonnées à des contrats signés avec des entreprises professionnelles. Même remarque pour les déductions fiscales, liées à des factures en bonne et due forme.
6. Choisir des matériaux performants
En d’autres termes, ne lésinez pas sur la qualité des travaux. Faire de petites économies sur ce plan n’est pas une bonne idée. En faisant le choix de matériaux de qualité, vous valoriserez votre bien, sans compter les économies à venir si la rénovation est énergétique. Le locataire vous saura gré de ces économies d’énergie dont il sera le 1er bénéficiaire et, s’il quitte les lieux, les prochains locataires potentiels y seront attentifs.
Choisissez donc des matériaux performants et, si possible, écoresponsables. Aujourd’hui, les choix sont multiples : bois, laine, lin, chanvre, liège, ouate de cellulose… tout est envisageable dans le cadre d’un besoin d’isolation, par exemple.
7. Surveiller le chantier
Et pour cela, il vous faut être très rigoureux. Etablissez des plans précis pour chaque artisan, avec des délais à respecter. Des logiciels peuvent vous aider à les établir. Si vous êtes dans l’impossibilité de vous rendre sur le chantier tous les jours, organisez une réunion hebdomadaire avec tous les artisans, ou engagez un maître d’œuvre ou un architecte.
Important ! Pensez à prendre des photos avant/après. Cela peut être utile pour vous retourner contre un artisan en cas de contentieux…