Le phénomène est à la mode parmi les locataires, mais est-il intéressant pour vous, bailleurs ? Passons en revue les avantages et inconvénients de la colocation.
Le B-A-BA de la colocation
Une colocation consiste à louer un même logement (à titre de résidence principale) à plusieurs locataires qui ne se connaissent pas forcément. Et s’ils se connaissent, ils ne peuvent en aucun cas être concubins ou pacsés au moment de la signature du bail de location. En effet, il existe des règles spécifiques pour ces locataires non mariés, mais « vivant en couple ».
Une colocation peut être formalisée par la signature de plusieurs baux individuels ou d’un bail unique, signé par tous les colocataires. Le régime juridique dont relève le logement loué avec cette formule est le même que celui adapté à un logement loué à un seul locataire : il est différent selon qu’il s’agit d’un logement loué meublé ou d’un logement loué nu.
Par ailleurs, comme tout autre locataire, le colocataire est tenu au respect d’obligations listées dans notre fiche Les obligations du locataire tout au long du contrat de location.
Quels sont les avantages de la colocation ?
1 – Un accroissement du rendement d’un grand logement, normalement plus bas que celui d’une petite surface
C’est connu : en règle générale, les meilleurs rendements locatifs se trouvent dans les petites surfaces qui se louent plus cher, proportionnellement à leur prix d’achat.
Exemple : dans un quartier donné, on peut trouver un studio de 30 m² qui a coûté 120.000 € (4.000 € le m²) et qui se loue 600 € / mois. Son rendement locatif atteint 6 % brut. Tout proche, un 3 pièces de 70 m² ayant, lui aussi, coûté 4.000 € le m² (280.000 €) se loue 1.200 € le m², affichant donc un rendement brut de 5 %.
Sauf exception, donc, plus le logement est grand, plus le loyer au m² baisse.
Parmi les exceptions, il y a justement les colocations. Dans ce cas particulier, les grands logements bien distribués et adaptés à la colocation peuvent afficher un rendement plus haut que lorsque le même logement est loué à un seul locataire.
De fait, le partage du loyer en plusieurs fractions est plus facile à assumer par plusieurs colocataires.
Attention toutefois ! Cette remarque vaut pour une première mise en location. Car si, après le départ d’une famille, vous décidez de louer votre appartement ou votre maison en colocation, vous ne pourrez pas forcément accroître le loyer de façon importante. En effet, vous pouvez, selon l’adresse du bien, être soumis à l’encadrement national des loyers ou au plafonnement local des loyers, touchant certaines agglomérations. (insérer hyperlien sur fiche envoyée cette semaine sur Plaine Commune) Dans ce cas, vous devrez diviser le montant de l’ancien loyer par le nombre de colocataires, perdant donc toute opportunité d’accroître le rendement de votre logement. Votre seule possibilité d’augmentation du loyer sera à trouver du côté de l’IRL, applicable chaque année en toute légalité.
2 – La possibilité de placer un grand logement sous le statut avantageux du meublé
De nombreux investisseurs souhaitent bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée et des statuts de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de Loueur en meublé professionnel (LMP). Mais les meublés concernent surtout de petites surfaces, recherchées par les étudiants ou les jeunes démarrant leur vie professionnelle. Avec la formule de la colocation qui séduit de nombreux jeunes, la possibilité de louer en meublé peut se concrétiser même pour un très grand logement.
3 – L’opportunité de sécuriser les loyers via la clause de solidarité
La colocation permet aux bailleurs de bénéficier de meilleures garanties grâce à la clause de solidarité.
Cette possibilité existe dans une colocation à bail unique : chaque colocataire peut être tenu responsable du non-paiement du loyer de l’un d’entre eux. Par exemple pour 3 colocataires, le bailleur peut demander 3 garants couvrant tous l’intégralité du loyer. Il s’agit d’un avantage très intéressant mais qui nécessite impérativement le respect d’une condition : l’insertion d’une clause de solidarité dans le bail de colocation. Reportez-vous à notre fiche Colocation : quel bail choisir (bail unique ou bail individuel) ?
Quels sont les inconvénients de la colocation ?
1 – Des problèmes éventuels liés à la mésentente des colocataires
Si les colocataires ont de bonnes relations, la colocation se déroule bien. Et pour cela, ils n’ont pas forcément besoin d’être amis. Les règles doivent être claires pour chacun d’entre eux et ils doivent au moins s’entendre pour s’organiser dans la gestion des dépenses communes (loyer, réparations locatives, électricité, gaz, …) et l’utilisation et l’entretien des parties et des équipements communs (séjour, cuisine, salle de bains, réfrigérateur, micro-ondes, machine à laver…).
Lorsque des conflits surviennent, en revanche, le bailleur se retrouve en position délicate, obligé d’intervenir au milieu de disputes qu’il ne comprend pas toujours.
Afin de prévenir au maximum les désaccords, nous vous conseillons l’écriture d’un « règlement intérieur » à faire signer par tous les colocataires. Ce document (non obligatoire) peut aussi être écrit à l’initiative de ces derniers qui peuvent convenir de rédiger ensemble un « pacte de colocation » décrivant précisément le fonctionnement de la colocation.
Un compte bancaire joint de colocation peut aussi être ouvert pour faciliter les choses (non obligatoire, lui aussi) : n’hésitez pas à lire notre fiche Louer en colocation : 5 points essentiels à connaître ! (gererseul.com)
2 – Une rotation des locataires trop importante
C’est certain, une colocation entre étudiants qui se connaissent et qui démarrent le même cursus est plus simple, car ils peuvent rester ensemble 3 ans dans le logement…
Une colocation organisée avec de jeunes travailleurs cherchant à se loger à moindres frais en début de carrière est sans doute plus complexe. Car chacun a des objectifs différents et peut quitter les lieux à tout instant. Le « turn-over », on le sait, occasionne des frais : recherche de nouveau colocataire, rafraichissement de la chambre louée, coût de la vacance éventuelle…
Le rendement final peut en être altéré. Sans compter l’énergie que cela vous demande.
La colocation ayant de plus en plus de succès (y compris en dehors de la population estudiantine), n’hésitez pas à lire notre dossier complet consacré à cette thématique, dans notre guide du bailleur et nos actualités immobilières.