Le temps où les bailleurs pouvaient faire payer par leurs locataires toutes les charges liées au local commercial est terminé. Les charges récupérables sont désormais limitées. Aujourd’hui, les Pouvoirs Publics exigent une meilleure répartition.
Le bail commercial est un contrat de location beaucoup moins encadré que ceux régissant les relations d’un bailleur de logement loué nu ou meublé avec son locataire. Un bail commercial est un contrat privé qui laisse aux deux signataires une grande marge de manœuvre pour s’accorder sur le fonctionnement de la location. Ainsi, de nombreuses clauses peuvent être ajoutées sur un bail classique et des avenants peuvent être signés régulièrement.
Les baux « triple net » sont désormais interdits
Certains bailleurs ont sans doute abusé de cette liberté, par le passé, en signant des baux que certains professionnels avaient baptisé « des baux triple net » ! En clair, les baux laissaient au locataire le soin de payer toutes les charges liées à la gestion des lieux (l’entretien des espaces communs, assurances…), aux travaux et à la fiscalité (taxes foncières), dégageant le bailleur de toute dépense. Cette époque est révolue. Les Pouvoirs Publics ont instauré des règles visant à mieux équilibrer les devoirs des deux parties. Un peu à l’image des baux d’habitation dans lesquels les charges locatives récupérables sont clairement listées.
Important ! Les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014 ne sont pas concernés par ces nouvelles règles visant une meilleure répartition des charges.
« Qui paie quoi ? » est aujourd’hui indiqué dans le bail
Aujourd’hui, un contrat de bail commercial doit inclure un inventaire détaillé et répartir les charges et les dépenses entre le locataire et le bailleur. Comme dans l’habitat, les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont, sauf exception, à la charge du locataire, et celles concernant les grosses réparations à la charge du bailleur.
L’inventaire doit décrire les catégories de charges de copropriété, les impôts, les taxes et les redevances liés au local loué, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire. Si le local compte plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges et/ou le coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition s’effectue en fonction de la surface exploitée.
Les charges imputables au bailleur
Elles comprennent :
- Les frais et les honoraires relatifs aux grosses réparations concernant le bâtiment. Elles peuvent concerner, par exemple, les murs de soutènement et de clôture, la charpente, la toiture… ;
- Les frais relatifs aux travaux de mise aux normes ou de lutte contre la vétusté, tant que ceux-ci nécessitent de grosses réparations ;
- Les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ou de l’immeuble ;
- Les impôts, les taxes et les redevances liés à la propriété des locaux. La contribution économique territoriale (CET) qui remplace, depuis 2010, la taxe professionnelle en fait partie. La CET est composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
A noter ! Le locataire ne peut exiger que des travaux d’embellissement dont le montant est supérieur à des travaux de remplacement à l’identique soient considérés comme de grosses réparations.
Attention ! Si vous souhaitez que votre locataire paie certaines charges liées à la propriété des locaux, vous incombant normalement, cette disposition doit être clairement écrite dans le contrat de bail. Si elle ne figure pas dans une clause particulière, les charges en question ne pourront pas être récupérables auprès de votre locataire. Méfiance toutefois ; sachez être raisonnable car la jurisprudence montre que les juges donnent parfois raison à des locataires s’estimant trop « chargés », alors même qu’ils avaient accepté les clauses particulières. Un partage trop déséquilibré jouera en votre défaveur !
Les charges récupérables sur le locataire
Elles comprennent :
- Les dépenses d’eau, d’électricité et de gaz ;
- Les dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, revêtements de sols, appareils de chauffage, sanitaires… ;
- Les frais de copropriété comme la quote-part des frais liés à l’ascenseurs ou au personnel d’entretien ;
- Les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique
Les frais fiscaux peuvent aussi être récupérés sur le locataire, comme :
- La taxe foncière ;
- Les impôts, les taxes et les redevances liés à l’usage du local ;
H2. Les obligations du bailleur envers son locataire
Chaque année, une régularisation des charges doit avoir lieu : le bailleur doit envoyer à son locataire un état récapitulatif avant le 30 septembre de l’année N+1. S’il s’agit d’un local commercial faisant partie d’une copropriété, l’état récapitulatif doit être envoyé au locataire 3 mois maximum après la réception des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
Bien entendu, en tant que bailleur, vous êtes obligé de fournir à votre locataire les documents justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.
En cours de bail, vous avez aussi le devoir d’informer votre locataire de la création de nouvelles charges
Lors de la signature du bail, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois qui suivent l’échéance triennale), vous devez envoyer au locataire les informations suivantes :
- L’état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, en précisant leur coût ;
- L’état prévisionnel des travaux que vous pensez réaliser dans les 3 années suivantes ;
- Le budget prévisionnel de ces travaux