Si vous louez un local commercial, vous avez un certain nombre d’obligations à respecter vis-à-vis de votre locataire. Revue détaillée des obligations du bailleur commercial, dont une partie peut être annulée par des clauses insérées dans le bail commercial.
Obligation n°1 du bailleur commercial : maintenir le local commercial en bon état
La 1ère obligation du bailleur commercial consiste à délivrer au locataire un local commercial « en bon état de réparations de toute espèce » (art. 1719 du Code civil) en vue de lui permettre d’exercer l’activité prévue au contrat de bail commercial. Cela signifie entre autres, que des opérations obligatoires, comme le désamiantage, par exemple (le cas échéant), doivent au préalable avoir été effectuées.
Sauf si un accord a été passé avec le locataire qui a signé des clauses en ce sens dans le contrat de bail commercial, le bailleur doit remettre au locataire un local en bon état, puis assurer les réparations nécessaires (autres que locatives) au maintien de ce bon état.
Cela signifie l’éventuelle réparation de la toiture, des murs, des cheminées ou encore la réfection des planchers et des escaliers… Cela signifie aussi le changement des peintures, des tapisseries ou des revêtements de sols qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal. La justice considère que ces matériaux sont amortis au bout de 9 ans, date à laquelle le bailleur doit, si le locataire le lui demande, les changer.
Pour aider le bailleur à évaluer l’état du local, l’état des lieux d’entrée contradictoire qui a été établi (une obligation depuis 2014) fera foi, tout au long du bail commercial.
Attention : sans état des lieux, le bailleur est hors-la-loi et réputé avoir remis le local en bon état à son locataire. Même processus pour la sortie : sans ce document, le local sera réputé avoir été restitué en bon état.
Si des travaux lourds sont rendus nécessaires par une mise aux normes légalement obligatoire, par exemple, le locataire ne peut pas réclamer au bailleur du local commercial une indemnisation, sauf s’ils durent plus de 21 jours. En revanche, si ces travaux rendent le local inutilisable, le locataire a le droit de demander au juge de résilier le bail commercial.
Important : le délai de 21 jours peut être annulé par une clause du bail commercial dite « de souffrance ». Celle-ci doit indiquer qu’aucune indemnisation ne pourra être demandée, même si les travaux durent plus longtemps. Une telle clause n’est toutefois pas valable si le local commercial est inutilisable pendant les travaux.
Attention ! Si le locataire accepte la clause indiquant que les grosses réparations incombant normalement au bailleur seront à sa charge, celle-ci doit être précise pour être valable.
Obligation n°2 du bailleur commercial : permettre au locataire de jouir paisiblement des lieux
C’est logique : le bailleur commercial doit assurer à son locataire un usage « normal » des lieux. Pas question, même en cas de conflit, de prendre des mesures de rétorsion, du type coupure d’électricité, d’eau ou de chauffage…
Tout désaccord doit se régler devant la justice. Dans le cas contraire, le locataire pourrait exiger, devant un Tribunal, des dommages et intérêts et même la résiliation du bail commercial.
La gêne occasionnée par d’autres personnes (cambrioleurs…), en revanche, ne peut pas être imputée au bailleur commercial.
Obligation n°3 du bailleur commercial : garantir les vices cachés du local commercial
Le bailleur commercial est responsable des vices cachés qui pourraient empêcher l’utilisation du local commercial, et ce, même s’il n’en avait pas connaissance lors de la signature du bail commercial. Il s’agit, par exemple, d’un défaut de construction, d’une présence d’amiante, d’infiltrations d’eau, d’un taux d’humidité exagéré, etc.
Si le problème est réparable, le locataire peut demander au bailleur de réaliser des travaux, mais peut aussi, en parallèle, réclamer une diminution de loyer ou encore des dommages et intérêts.
En dernier recours, si le problème est tel que l’utilisation du local commercial est devenue impossible, le locataire peut demander à un juge de prononcer la résiliation du bail commercial.
Certaines situations dédouanent le bailleur commercial de sa responsabilité :
- Lorsque le problème était visible lors de la signature du bail commercial et pouvait être noté par le locataire lorsqu’il a visité le local commercial ;
- En cas de problème causé par la force majeure (incendie ou inondation résultant de la foudre ou d’importantes pluies, etc.) ;
- Lorsque le problème découle d’un manque d’entretien du local commercial par le locataire.
Important : là encore, une clause du bail commercial peut dédouaner le bailleur des vices cachés s’il n’en avait pas connaissance et seulement dans ce cas. Sinon, le bailleur sera justement accusé de faute lourde ou de « dol ».