Vous êtes propriétaire et vous souhaitez récupérer un logement que vous avez mis en location afin de l’occuper vous-même ? Pas si simple, mais les solutions existent.
Le propriétaire d’un logement occupé par un locataire souhaite le récupérer pour y vivre lui-même. L’intention est légitime, mais la procédure est loin d’être simple. Il faut tenir compte du bail et de la situation du locataire.
Quand et comment donner congé à son locataire ?
Pour récupérer son logement, le propriétaire doit adresser à son locataire un courrier recommandé (avec accusé de réception, ou remise en main propre, ou par voie d’huissier) où il explique son souhait et la motivation de cette demande. L’utilisation du logement comme résidence principale est un motif légitime.
En aucun cas le propriétaire ne peut récupérer le logement avant la fin du bail. Pour donner congé au locataire, le courrier doit être adressé :
- au moins six mois avant l’échéance du bail dans le cas d’un bail de trois ans pour une location nue (non meublée)
- au moins trois mois avant l’échéance du bail dans le cas d’un bail d’un an pour une location meublée.
Si ce délai n’est pas respecté, la reconduction automatique du bail, en vertu des termes du contrat de location, est activée.
Si le délai est respecté, et que le motif invoqué est clairement rédigé sur le courrier, le locataire ne peut s’opposer à la décision du propriétaire. Il est bien entendu autorisé à quitter le logement avant la fin du bail, en étant dispensé de prendre congé.
Quels locataires peuvent refuser de quitter le logement ?
Certaines catégories de locataires peuvent toutefois s’opposer à la demande de quitter le logement, même si le propriétaire fait la demande pour un motif légitime et dans les délais impartis.
Les personnes de plus de 65 ans disposant de faibles revenus sont considérées comme locataires protégés, c’est-à-dire qu’elles ne peuvent être délogées. Selon la loi Alur de 2014, les revenus sont considérés comme faibles dès lors qu’ils ne dépassent pas 20.966 € par an pour une personne seule (plafond rehaussé à 24.116 € en région parisienne).
S’il tient vraiment à occuper le logement concerné, le propriétaire est tenu de proposer au locataire protégé un logement équivalent, en surface habitable, en nombre de pièces et en localisation. Le propriétaire peut toutefois obtenir gain de cause s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont inférieurs aux plafonds.
Par ailleurs, dans le cas où le logement a été acheté alors que le locataire était déjà en place, le propriétaire ne peut pas lui demander congé dans les deux ans qui suivent la date d’achat, y compris si le bail arrive à échéance durant ces deux ans.
Qui est autorisé à occuper le logement libéré ?
Le propriétaire d’un logement peut, s’il respecte les contraintes décrites plus haut, récupérer son logement pour s’y installer lui-même. Il est également autorisé à y loger un parent proche tel que défini dans l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à savoir :
- son époux/épouse,
- son/sa partenaire de Pacs,
- son/sa concubin(e) notoire depuis au moins un an,
- un (ou des) ascendant(s) : les parents, les grands-parents, les arrières grands-parents…
- un (ou des) descendant(s) : les enfants, les petits-enfants, les arrières petits-enfants…
Il n’est en revanche pas possible d’y loger, dans les mêmes conditions, les membres de la famille plus éloignés (cousin(e)s, oncles et tantes, nièces et neveux…), ni les amis sans liens de parenté.
Le logement sera occupé, par le propriétaire ou ses proches, au titre de résidence principale, c’est-à-dire qu’il sera occupé pendant au moins huit mois dans l’année.
Si, à la suite du départ du locataire, le logement :
- reste vide,
- est occupé par une autre personne que le propriétaire (ou le proche mentionné dans le courrier de congé),
- est vendu,
- est loué à un autre locataire,
- est occupé au titre de résidence secondaire,
le propriétaire est exposé à des sanctions pénales. Il devra en outre verser des dommages et intérêts à l’ancien locataire.
Quels sont les autres motifs pour récupérer un logement loué ?
Outre la possibilité d’y loger lui-même ou un proche, le propriétaire d’un logement peut également donner congé à son locataire pour les motifs suivants :
- La vente du logement : dans ce cas, le droit de préemption place le locataire comme prioritaire pour l’achat du logement. Une proposition de vente doit lui être adressée en annexe du courrier de congé. Le locataire dispose de deux mois pour y répondre ou adresser une contre-proposition.
- Le motif légitime et sérieux : si le locataire manque à ses obligations, à savoir des retards répétés dans le paiement des loyers, des troubles de voisinage, un défaut d’entretien du logement, des détériorations, des travaux non autorisés, une sous-location sans accord préalable, etc., le propriétaire peut lancer sans délai une procédure de résiliation du bail conduisant à une expulsion du locataire.