Les copropriétaires sont les propriétaires d’un logement en immeuble collectif. Ils se doivent de respecter un certain nombre de règles, définies, pour la plupart, dans le règlement de copropriété. Mais ces copropriétaires disposent également de certains droits. Découvrez ci-dessous les différents droits des copropriétaires.
La majeure partie des investisseurs immobiliers sont des copropriétaires (les maisons individuelles étant moins prisées que l’habitat collectif). Pourtant, les bailleurs, on le sait, sont moins investis dans la vie des copropriétés que les résidents. Ils négligent, par exemple, souvent d’assister aux AG, alors que des décisions, importantes et impliquantes pour leurs finances, y sont votées. Les obligations des copropriétaires sont nombreuses, comme expliqué dans notre vidéo ci-dessous.
En tant que bailleur, vous n’êtes pourtant pas moins concerné que les résidents par les règles établies par la copropriété dans laquelle vous détenez un investissement. Tour d’horizon des différents droits des copropriétaires.
Droits des copropriétaires : l’utilisation des parties privatives
Lorsque vous achetez dans une copropriété, vous n’achetez pas seulement un logement et ses dépendances (cave, parking, etc.), vous achetez également une part des parties communes constituées de jardins, de cours, mais aussi de murs porteurs, de la toiture, etc.
Le règlement de copropriété détaille précisément quelles sont les parties privatives et les parties communes de l’immeuble.
Parties privatives : un copropriétaire a le droit de louer ses logements
En tant que copropriétaire, vous avez le droit de louer votre logement à qui bon vous semble. La copropriété ne peut intervenir sur votre choix, à condition que votre locataire soit respectueux.
Une fois le logement loué, vous n’êtes plus directement concerné par les parties privatives, sauf si votre locataire ne respecte pas les règles édictées dans le règlement de copropriété, la destination de son logement (il en fait un lieu commercial, par exemple) ou encore que le locataire cause des troubles de voisinage. Dans ce cas, vous pouvez être considéré comme responsable de ses écarts.
Parties privatives : un copropriétaire a le droit de réunir ou de diviser ses logements
Le statut de copropriétaire vous autorise aussi à réunir deux lots, le cas échéant : si vous détenez deux logements côte à côte, vous pouvez faire en sorte que cela devienne un seul et même logement, sans avoir besoin de l’autorisation de la copropriété.
Par exemple, si vous détenez deux appartements situés l’un au dessus de l’autre, vous pouvez percer le plancher pour en faire un duplex, dès lors que ce plancher est une partie privative. Si le règlement de copropriété indique qu’il s’agit d’une partie commune, il vous faudra alors obtenir une autorisation de la copropriété.
A l’inverse, vous avez le droit de partager une surface en deux pour en faire deux logements, mais cette fois, seulement si le règlement de copropriété ne l’interdit pas.
Dans les deux cas, s’il y avait nécessité de toucher aux murs porteurs ou si la destination de l’immeuble en était changée, il faudrait l’autorisation de la copropriété.
Parties privatives : un copropriétaire a le droit de modifier la disposition des pièces de ses logements
Vous pouvez modifier la disposition des pièces de votre logement en abattant une cloison, par exemple, ou en en édifiant une, à condition, une fois encore, que les murs porteurs ne soient pas impactés. Si tel est le cas, il vous faut demander, au cours d’une AG extraordinaire de copropriété, l’autorisation de le faire. Ce n’est pas impossible, mais sachez que le combat n’est jamais gagné d’avance et ce, même si votre architecte vient en personne expliquer que c’est possible et sans danger.
Bien entendu, modifier la décoration intérieure est possible. Vous pouvez changer les sols ou le revêtement des murs, installer des placards, des appareils sanitaires ou refaire l’installation électrique car cela fait partie des droits des copropriétaires.
Tout est possible à condition que ces modifications n’entraînent pas de dommage aux parties communes.
Parties privatives : un copropriétaire a le droit de changer la destination de son lot
La destination de votre lot peut faire l’objet d’une modification (l’usage d’habitation se transforme en usage commercial pour l’ouverture d’un cabinet médical, par exemple), si celle-ci n’est pas interdite par le règlement de copropriété.
Si cette action est interdite par le règlement de copropriété, n’hésitez pas à demander une autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires qui peut vous l’accorder.
Droits des copropriétaires : l’utilisation des parties communes
Comme pour les parties privatives, tout copropriétaire peut utiliser librement les parties communes de son immeuble, à condition de respecter les mêmes règles concernant la destination, la tranquillité des lieux, etc.
Les fêtes débordant sur le palier (à l’exception de la fête des voisins), les objets encombrants ou les poubelles stockées devant les portes ne sont pas admis.
Ces situations provoquent souvent des conflits qui, lorsqu’ils sont portés devant la justice, tournent généralement à l’avantage du plaignant.
Même si la poussette n’a pas d’autre place que devant la porte, le juge tranchera en faveur du respect « à la lettre » du règlement de copropriété qui interdit cette pratique.
Tous les copropriétaires ont les mêmes droits sur les parties communes ou les équipements communs listés dans le règlement de copropriété.
Exceptions à cette règle : il peut arriver que ce dernier prévoit des parties communes « spéciales » ou l’usage d’une partie commune réservée à un ou à plusieurs copropriétaires.
Parties communes : il peut y avoir des parties communes spéciales
Les parties communes « spéciales » sont généralement prévues quand une copropriété comprend plusieurs bâtiments. Cela permet de dissocier certaines parties communes (ascenseur, chaufferie, gros oeuvre…) concernant une partie seulement des copropriétaires.
L’affectation « spéciale » permet de ne faire participer aux dépenses éventuelles que les copropriétaires concernés.
Copropriété : des parties communes peuvent être réservées à certains copropriétaires
Des parties communes peuvent aussi être réservées à l’usage exclusif d’un ou de plusieurs copropriétaires. Dans ce cas, le règlement de copropriété doit le mentionner.
Cela se produit généralement lorsque, de fait, celles-ci ne peuvent techniquement pas être accessibles à tous. Par exemple, une terrasse sur le toit ou une cour intérieure uniquement accessibles par un (ou des) logement individuel.
Ce droit de jouissance exclusif est perpétuel et est, généralement, attaché au lot de copropriété et non au copropriétaire. Cela implique qu’en cas de vente du logement concerné, l’acquéreur bénéficie, lui aussi, de ce droit de jouissance.
A noter qu’un droit de jouissance privatif sur une partie commune peut aussi découler d’une prescription trentenaire : si le copropriétaire prouve qu’il a utilisé, seul, une partie commune pendant 30 ans minimum, ce droit est définitivement accordé à son logement.
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