Vous avez choisi de vous garantir via une personne qui s’est engagée à cautionner le bail pour votre locataire. Mais que se passe-t-il lors du décès de la caution ?
C’est rare, mais cela peut arriver… Quelle est la marche à suivre et quelles sont les garanties dont vous continuez à disposer si la caution décède ?
Rappelons d’abord que vous garantir contre les loyers impayés et les dégradations du logement peut passer par 3 solutions : la caution, la garantie loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale, publique et gratuite. N’hésitez pas, en préambule, à lire notre fiche comparative Caution ou garantie loyers impayés ?
Le garant a-t-il des héritiers ?…
C’est la 1ère question à vous poser car les héritiers de la personne s’étant portée caution sont responsables des dettes constatées le jour de son décès. Une responsabilité qui vaut même pour les dettes non encore réclamées. Autrement dit, si vous avez constaté des loyers impayés, mais n’avez pas encore réclamé le règlement de ces derniers, vous pouvez encore le faire auprès des héritiers de la caution décédée.
En revanche, si, au moment du décès de la caution, le locataire est à jour de ce qu’il doit, les héritiers ne seront pas responsables de futures dettes éventuelles. L’acte de cautionnement s’arrête au décès du signataire.
La caution est-elle « solidaire » ?
C’est la 2ème question à vous poser si vous l’avez oublié. Il existe, en effet, deux sortes de cautions : simple ou solidaire. La deuxième est beaucoup plus sécurisante pour vous, puisqu’elle vous permet, en cas d’impayés de loyers ou de dégradation du logement, de faire appel à la caution sans attendre qu’une procédure de réclamation ait abouti auprès du locataire (voyez notre fiche pratique Caution simple ou solidaire : les principales différences). En cas de décès de la personne garante, la règle générale vaut donc aussi ici : le cas échéant, vous pouvez faire appel aux héritiers au plus tôt, si l’acte de caution était solidaire.
Et si la caution n’a pas d’héritiers ?
L’acte de cautionnement s’arrêtant le jour du décès, les dettes à récupérer ne peuvent l’être qu’auprès du locataire. Vous vous retrouvez dans la position du bailleur qui n’a pas de garantie. Tout n’est pas perdu ! Vous pouvez, si le locataire est solvable et si vous le poursuivez en justice après son expulsion éventuelle, récupérer votre dû. Encore faut-il ne pas abandonner, comme trop de bailleurs s’y résignent, trop contents d’avoir réussi à faire partir un locataire indélicat…
A noter : si vous souhaitez continuer à être garanti après le décès du garant, vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés. C’est possible en cours de bail, mais sachez que les compagnies imposent, dans ce cas, un délai de franchise de 3 mois. Voyez notre fiche Quand souscrire une garantie loyers impayés ?
Le cas particulier de la colocation
Une colocation peut impliquer deux types de baux : un bail unique ou des baux individuels. Dans le cadre d’un bail unique solidaire (signé par tous les colocataires), le décès d’un garant de l’un des colocataires n’empêche pas la continuation des garanties des autres garants. Le bail continue donc d’être garanti par les autres cautions…
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