Vous louez un logement et constatez des dégradations survenues à l’intérieur de celui-ci. Pour déterminer la personne responsable des dégradations causées dans le logement en cours de location, il faudra d’abord établir l’origine de ces dégradations.
La constatation des dégâts peut ne survenir qu’à la fin du bail, au moment où l’état des lieux de sortie est réalisé ou en cours de bail, lors d’une visite de votre part (par exemple pour vérifier l’état d’entretien du logement).
Ce sont les articles 1714 à 1741 et 1752 à 1762 du code civil qui fixent les règles en matière de responsabilité entre locataire et bailleur lorsqu’il y a des dégradations constatées dans le logement.
Dans tous les cas, les dégradations ont un « responsable » qui va devoir assumer les réparations. Le propriétaire-bailleur ou le locataire ? Cela dépend des situations.
Cas n°1 : les dégradations par négligence
Si les dégradations sont la conséquence d’un manque d’entretien du logement, c’est au locataire qu’incombe la tâche de procéder aux réparations. En effet, l’entretien du logement est l’une des obligations du locataire tout au long du contrat de location.
Si le locataire conteste cette règle légale, vous avez les moyens de l’y obliger, comme nous le rappelons dans notre dossier : « Dégradations du logement par le locataire : les recours possibles ».
Cas n°2 : les dégradations causées par une personne
Qu’il s’agisse du locataire lui-même ou d’un invité dans le logement (y compris les personnes qui interviennent ponctuellement à sa demande comme des artisans, par exemple), le locataire en est systématiquement responsable.
Même idée pour des dégradations causées par un sous-locataire : c’est toujours le locataire qui doit en assumer la responsabilité, comme indiqué dans notre dossier : « Dégradations lors d’une sous-location : qui est responsable ? ».
Pour être exonéré de cette responsabilité, le locataire doit apporter la preuve que les dégradations ne sont pas de son fait (faute commise par le propriétaire : grosse réparation incombant à ce dernier et non réalisée, par exemple, ayant eu pour effet d’engendrer la dégradation par le locataire).
Cas n°3 : les dégradations par vétusté
La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux, découlant d’un usage normal du logement : par exemple, les tapisseries ou les peintures ont jauni ou les revêtements de sols se sont usés. Normal après plusieurs années d’habitation. Ces dégradations liées au passage du temps sont à la charge du propriétaire-bailleur.
Important : afin de bien faire la différence entre vétusté et détérioration, le mieux est d’intégrer une grille de vétusté dans l’état des lieux d’entrée et de sortie, comme nous l’expliquons dans notre dossier : « Quels sont les travaux à la charge du locataire et du propriétaire ? ». Il sera ainsi plus facile de distinguer les deux.
Cas n°4 : les dégradations en cas de force majeure
Les dommages causés en cas de force majeure sont à la charge du bailleur, et ce, même si les réparations ont habituellement un caractère de réparations locatives. Nous abordons d’ailleurs ce point dans notre dossier : « Qui est responsable en cas de catastrophe naturelle ? Et comment se protéger ? ».
Exemple : une tempête survient, endommageant l’intérieur du logement.
La force majeure s’entend en effet d’une circonstance exceptionnelle, étrangère au locataire, ce dernier la subit, et a pour résultat d’empêcher ce dernier d’exécuter les prestations dont il est d’ordinaire chargé.
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