Un locataire vous ayant donné son congé doit obligatoirement respecter un préavis d’un mois à trois mois, selon les cas. Il existe toutefois des cas exceptionnels pour lesquels le locataire peut quitter le logement sans préavis. Explications ci-dessous.
Départ d’un locataire : les cas qui se présentent
Les cas généraux
Un préavis doit être respecté en cas de départ du locataire en place (et peu importe l’initiateur : résiliation du bail par le propriétaire ou résiliation du bail par le locataire).
Certaines fois, le préavis peut être réduit à un mois notamment dans les zones où le marché locatif est tendu. Néanmoins, il existe d’autres motifs permettant la réduction du délai de préavis à un mois. Mais dans tous les cas, vous pouvez, si vous l’estimez juste, contester le délai de préavis réduit de votre locataire.
Dans le cadre spécifique d’un locataire vous donnant congé avant de se rétracter, le préavis doit tout de même être respecté, sauf si vous acceptez la rétractation effectuée par votre locataire.
Les cas permettant le départ du locataire sans préavis
Le départ d’un locataire sans préavis est possible si vous avez manqué gravement à vos obligations de propriétaire-bailleur. Par exemple, votre locataire peut quitter le logement sans préavis, si le logement loué est insalubre ou notifié « en péril », ce qui est interdit par la loi.
Et si ma location est meublée ?
Le locataire d’un appartement « meublé » peut en effet, à tout moment, résilier son bail meublé qui le lie à son propriétaire. Il n’a pas à fournir d’explication quant aux raisons qui le poussent à partir. En revanche, il devra respecter les règles relatives au délai de préavis et à la notification de son départ comme dans le cas d’une location vide.
Ce délai commence à partir du moment où le propriétaire aura été informé de la décision de son locataire de quitter les lieux. Pour ce qui est des loyers et des charges, ceux-ci devront, en principe, être payés par le locataire jusqu’à l’expiration du préavis, sauf si un nouveau locataire lui succède. Le propriétaire devra toutefois donner son accord.
Départ du locataire sans préavis : les démarches à respecter
Le locataire doit, toutefois, au préalable, vous avoir averti de la situation délicate du logement et vous avoir demandé de réaliser les travaux pour rendre le logement à nouveau habitable.
Face à votre refus ou à votre silence, le locataire devra vous adresser une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous ignorez cette démarche, il pourra engager une procédure :
- Auprès de la commission départementale de conciliation ou du tribunal d’instance en cas de logement non-décent ;
- Auprès du maire de la commune où se situe le logement, en cas d’habitat en péril ou insalubre.
Les Pouvoirs Publics vous rappelleront vos obligations et si vous persistez à ne pas réaliser les travaux de remise en état de salubrité dans les délais ordonnés par le maire, votre locataire aura le droit de quitter le logement sans préavis.
En cas de départ de votre locataire sans préavis, ce dernier devra, tout de même, respecter un minimum de formes en vous adressant une lettre de congé par lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il fournira des preuves de vos manquements.
Attention : sauf cas exceptionnel évoqué ici (le logement fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité et de péril), le locataire ne doit pas, de lui-même, cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations. Voyez à ce propos notre actualité : « Paiement du loyer : le locataire ne peut se faire justice en cessant de payer son loyer ».
Les conséquences en cas de départ d’un locataire sans préavis
Si votre locataire est dans la situation où il a le droit de quitter le logement sans préavis, il peut ne payer son loyer que pour son temps d’occupation effectif. S’il part le 15 du mois, il ne vous devra que la moitié du loyer.
Important : vous devez lui rendre son dépôt de garantie. Évidemment, si le préavis a été supprimé parce que vous avez manqué à vos obligations, vous ne pourrez retenir aucun montant destiné à réaliser des travaux qui sont de toute façon à votre charge.
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