Pour donner congé à un couple de locataires, le propriétaire du logement loué doit respecter des règles précises concernant la notification du congé. Ces règles diffèrent selon que le couple de locataires est marié ou non. Revue en détail de ces règles dans notre dossier.
Dans tous les cas, vous devez respecter les conditions permettant la résiliation du bail et que nous listons dans notre dossier : « Propriétaire : conditions et démarches pour rompre un bail ».
Situation n°1 : les locataires sont mariés
Pour donner congé à des locataires mariés, le propriétaire-bailleur doit obligatoirement adresser – via une lettre recommandée avec accusé de réception – un congé à chacun des époux.
Les tribunaux sont inflexibles sur ce point comme en témoigne cette jurisprudence :
Un administrateur de biens avait seulement délivré un congé pour vente au mari. Cela a eu une double conséquence : la nullité du congé ayant été prononcée, le propriétaire bailleur a été obligé de vendre son bien occupé, ce qui a occasionné une décote du prix. En conséquence, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence (CA du 6 mars 2009, n°06/18869) a estimé que la responsabilité de l’administrateur de biens était engagée et a obligé celui-ci à rembourser à ses clients le montant de la décote.
Important : l’accusé de réception doit obligatoirement comporter les deux signatures pour prouver la bonne notification du congé aux deux titulaires du bail. Un congé adressé à ses deux locataires, mais dont l’accusé de réception ne serait signé que par l’un d’entre eux ne serait pas valable. Ou du moins, ne serait valable que pour le signataire. L’autre titulaire du bail pouvant alors se maintenir dans les lieux (le cas échéant, avec son mari ou épouse, devenu simple occupant). Pour ne pas risquer cette situation, prenez le temps d’envoyer 2 lettres recommandées avec avis de réception à chacun des époux.
Dans le cas où vos locataires mariés divorcent et souhaitent mettre fin au bail nous vous recommandons de consulter notre dossier : « Mes locataires mariés divorcent : que devient le bail ? » dans lequel nous décrivons la marche à suivre.
Situation n°2 : les locataires sont pacsés
La règle générale est que seule la personne pacsée signataire du contrat de location est locataire en titre du logement. Dans ce cas, le congé doit être notifié au titulaire du bail, sans obligation d’en informer son partenaire.
Toutefois, les deux partenaires ont la possibilité de demander à leur bailleur d’être cotitulaires du droit au bail, dans le cadre de leur PACS. Cette demande conjointe doit être effectuée dans les formes par courrier recommandé avec accusé de réception. Et cela implique que le bailleur notifie alors le congé à chacun des partenaires de PACS, même si l’un d’entre eux n’est pas le locataire en titre, comme dans le cadre de locataires mariés. Dans le cas contraire, la notification est considérée comme nulle.
Situation n°3 : les locataires sont concubins
Cas n°1 : un seul des concubins a signé le contrat de location
Lorsque les locataires sont simplement concubins et qu’un seul d’entre eux a signé le bail, le propriétaire-bailleur doit adresser son congé (toujours par lettre recommandée avec accusé de réception) à ce dernier, sans obligation d’en informer son partenaire, non signataire du contrat de location.
De nombreux procès ont eu lieu dans ce domaine, notamment de la part de locataires non titulaires du bail qui contestaient le congé dont ils n’avaient pas été informés.
Par exemple, le concubin d’une locataire à qui un congé avait été notifié, avait contesté, devant le Tribunal d’Instance de Toulouse la validité de ce congé. Selon lui, comme les bailleurs connaissaient son existence, suite à 15 ans de vie commune avec la locataire, la qualité de colocataire devait lui être accordée. Il affirmait donc que la notification de congé aurait dû lui être aussi adressée. Le tribunal d’instance a d’abord été d’accord avec cette demande, lui attribuant (puisqu’il n’avait pas été destinataire du congé) le droit de rester dans les lieux. Le bailleur ayant fait appel de ce jugement, les magistrats de cette cour ont invalidé cette décision. Pour eux, au contraire, le concubin non-signataire du (CA de Toulouse du 15 mai 2007, n°05/06626) bail était un simple occupant hébergé par le locataire n’ayant aucuns droits ni titre. Le congé n’avait donc pas à lui être délivré.
Cas n°2 : les deux concubins ont signé le contrat de location
En revanche, si le bail est signé par les deux concubins, le congé doit être adressé à chacun d’entre eux.
L’existence d’une clause de solidarité n’y change rien, comme l’a rappelé la Cour d’Appel de Paris (CA du 19.2.08, n°06/00730). Pensant que la clause de solidarité impliquait que le congé adressé à l’un des deux signataires était valable pour les deux, un bailleur avait saisi la justice devant le refus de l’un des concubins à quitter les lieux, arguant que le congé ne lui avait pas été notifié. La Cour lui a donné tort.
Important : prenez la précaution d’envoyer votre notification de congé à l’aide de 2 lettres recommandées avec avis de réception à chacun des concubins.
Cas spécifique : les locataires se marient en cours de bail
Si un locataire se marie après avoir signé son contrat de location en tant que concubin, il doit en informer son bailleur, afin que les règles du droit au bail lié au mariage s’appliquent.
Cette notification doit être clairement faite au bailleur par les nouveaux mariés : envoi d’une lettre par exemple. En effet, de simples indices ne suffisent pas comme l’a rappelé un jugement de la Cour d’Appel de Paris du 20 février 2007 (n°05/00972) qui indiquait que le fait que l’abonnement au gaz soit au nom de l’époux de la locataire ne constituait pas une preuve de l’information du mariage au bailleur.
En tout état de cause, si le bailleur n’a pas été informé, il ne peut pas lui être reproché d’avoir donné congé au seul occupant connu.
Quand restituer le dépôt de garantie ?
Tant que quelqu’un occupe le logement, le bailleur n’est pas obligé de rendre, même partiellement, le dépôt de garantie comme l’a rappelé la Cour de Cassation du 21 novembre 1990, dans son arrêt n°89-14827. Dans cette affaire, la locataire quittant les lieux réclamait la moitié de la somme versée, avec son ami, à l’entrée dans le logement. Les juges d’appel lui avaient accordé ce remboursement, mais la Cour de cassation a invalidé cette décision. Pour elle, la restitution du dépôt de garantie doit coïncider avec celle du logement.
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