L’achat d’un appartement ou d’une maison neuve vous permet, dans les 1ères années d’échapper au paiement de la taxe foncière. Deux, ou parfois même sept ans d’exonération de taxe foncière, ça vaut le coup à l’heure ou ces impôts explosent !
Vous le savez, a priori, tous les propriétaires immobiliers doivent payer une taxe foncière. Celle-ci s’ajoute à la taxe d’habitation qui concerne locataires et propriétaires occupants, mais qui est en train de disparaître. C’est en 2023 qu’elle sera supprimée pour tous les contribuables.
Contrairement à l’achat d’un logement ancien qui déclenche immédiatement l’obligation de paiement d’une taxe foncière, l’achat d’un logement neuf exonère temporairement de cet impôt. Un avantage certain dans un contexte de hausse de cette taxe, depuis plusieurs années !
La taxe foncière grimpe continuellement
C’est ce que constate chaque année, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Le 19 octobre 2021, cette association a rendu publique la 15ème Edition de l’« Observatoire UNPI des Taxes Foncières ». Les résultats sont éloquents :
- En 10 ans, la taxe foncière a grimpé, en France, de 27,9 % en moyenne !… soit beaucoup plus que l’inflation qui, jusqu’à 2021 (prévision de 2,7 %) , était restée stable, autour de 1 % ;
- En 2020, encore, les propriétaires immobiliers ont payé 35,3 milliards d’euros de taxe foncière ;
- En 2015, ceux-ci avaient réglé 30,4 milliards d’euros de taxe, contre 23,5 milliards d’euros en 2010. Une courbe ascendante rapide, donc.
Quels sont vos logements locatifs qui peuvent être exonérés ?
- Ceux que vous avez achetés neufs (qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons), juste achevés ou sur plan. Il est, en effet, courant, dans le neuf d’acheter sous le statut de « Vente en état futur d’achèvement » (VEFA), c’est-à-dire avant le commencement des travaux ;
- Ceux achetés dans un immeuble ancien, mais faisant l’objet d’une importante reconstruction qui rendent l’immeuble comme neuf ;
- Ceux achetés dans un immeuble qui a fait l’objet de travaux très lourds pour « changement de destination » : actuellement, par exemple, de très nombreux immeubles de bureaux sont transformés en résidences d’habitation. Si vous avez acheté un tel logement à l’opérateur, il est considéré par l’administration fiscale comme neuf et admis donc à l’exonération.
Quelles conditions vos logements doivent-ils réunir pour être exonérés ?
- Juridiquement, vous devez être une personne physique ou morale (détention à travers une SCI), ce qui est le cas ;
- Le bien immobilier doit servir de logement, en tant que résidence principale ou secondaire ;
- Le logement ne doit pas être vide, mais réellement occupé par votre locataire.
Si ces conditions sont remplies, votre logement neuf, ou considéré comme tel, peut faire l’objet d’une demande d’exonération de taxe foncière pendant les 2 premières années.
Dans quelles situations l’exonération peut-elle être accordée pour 7 ans ?
Aux 2 ans accordés à tout le monde (sous conditions), peuvent s’ajouter 5 ans si le logement répond à des critères environnementaux précis. En effet, dans le but de promouvoir les pratiques vertueuses en termes d’écologie, les Pouvoirs Publics ont ajouté la possibilité d’une exonération complémentaire, dont l’octroi est conditionné à la performance énergétique du logement. Une extension de l’exonération pendant 5 ans encore est ainsi accordée aux acheteurs de logements « dont le niveau de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation ». Cette exonération se cumulant avec la première, elle vous offre donc la possibilité de profiter de 7 ans d’exonération au total ! Logiquement, des pièces justificatives prouvant que les critères de performance énergétique supérieurs sont atteints doivent être transmis aux services des impôts. N’hésitez pas à les réclamer au promoteur à qui vous avez acheté le logement.
A partir de quand démarre l’exonération ?
Cette exonération de taxe foncière, simple de 2 ans ou allongée à 7 ans, s’applique à partir du 1er janvier de l’année suivant laquelle le logement est achevé. Exemple : si l’immeuble abritant le logement neuf acheté est « terminé » en mars, en juillet ou en décembre 2021, l’exonération de taxe foncière fonctionnera dès l’année 2022.
Vous êtes donc assuré d’être exonéré en 2022 et 2023, au moins. Si votre bien répond, en plus, aux critères environnementaux, vous ne paierez pas de taxe foncière de 2022 à 2028. Une économie de 4.000 € ou de 14.000 € au total, si l’on retient l’exemple d’une taxe foncière annuelle de 2.000 € ! Une trésorerie bienvenue qui peut contribuer à meubler ce logement ou à entreprendre des travaux dans un autre bien locatif…
Quelles démarches faut-il initier pour être exonéré de taxe foncière ?
Attention ! L’exonération n’est pas automatique. C’est à vous d’en faire la demande. Pour cela, vous devez remplir un dossier à envoyer au service des impôts de votre lieu d’habitation. Un délai limité à 90 jours après la fin de la construction est fixé. Respectez-le sous peine de vous voir refuser ce cadeau fiscal ! Sachez qu’une construction est dite « achevée » lorsqu’elle peut être habilitée pour l’usage prévu. Cela signifie que cet achèvement ne correspond pas forcément à la date de livraison du bien avec remise des clés. Il peut être antérieur, le promoteur réalisant ensuite de petits travaux de finition. Pensez, donc, à bien demander au promoteur la date officielle d’achèvement des travaux, à partir de laquelle court ce délai de 90 jours.
Les documents CERFA à envoyer aux services fiscaux sont :
- cerfa 10869 pour un appartement neuf ;
- cerfa 10867 pour une maison neuve.
Important ! Dans la très grande majorité des cas, l’exonération fiscale est totale. Toutefois, elle peut être inférieure à 100 % (80 % seulement, par exemple) lorsque la commune décide, pour la part qu’elle perçoit :
- de ne pas appliquer l’exonération sur les logements ;
- ou de restreindre l’exonération aux seuls logements financés par des prêts subventionnés par l’Etat (prêts conventionnés, PTZ…).
Ces cas sont rares mais existent.