Si le bail, rédigé, contient des dispositions qui vous sont favorables, y compris via des clauses particulières, vous n’avez néanmoins pas tous les droits. Plusieurs choses sont interdites au propriétaire-bailleur pendant la location de son logement. Tour d’horizon en 10 points.
Interdiction n°1 : imposer au locataire un mode de paiement pour le loyer
Si votre locataire souhaite payer le montant du loyer en espèces, vous ne pouvez pas l’en empêcher, sauf si le montant du loyer (charges comprises) est supérieur à 1.000 €. Dans ce cas, il doit obligatoirement être réglé en chèque ou par prélèvement.
Par ailleurs, si votre locataire souhaite régler le loyer en espèces, il devra faire l’appoint. Sinon, vous pourrez refuser le paiement en liquide, comme indiqué dans notre dossier : « Location : paiement du loyer et des charges par le locataire ».
À noter : vous n’êtes pas non plus obligé d’accepter plus de 50 pièces de monnaie lors d’un seul paiement.
Interdiction n°2 : obliger votre locataire à contracter l’assurance habitation de votre choix
Si le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation, vous ne pouvez pas lui imposer une compagnie d’assurance. Votre locataire est donc libre de choisir la compagnie de son choix afin de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs.
Interdiction n°3 : obliger le locataire à accepter des visites du logement pour vérifier l’état du logement
Bien sûr, le locataire est chez lui et vous n’avez aucun droit de pénétrer dans son logement de façon impromptue, comme indiqué dans notre dossier : « Droit de visite du propriétaire : les situations possibles ».
Toutefois, si vous avez pensé à insérer une clause particulière allant dans ce sens, vous pourrez, une fois par an, aller constater le bon entretien du logement qui fait partie des obligations du locataire.
Interdiction n°4 : obliger le locataire à accepter des travaux en cours de bail
Vous avez le droit de programmer des travaux dans le logement alors que celui-ci est occupé, mais pas n’importe lesquels et pas dans n’importe quelles conditions. Vous ne pouvez donc pas obliger votre locataire à accepter des travaux si ces derniers ne concernent pas les 4 raisons listées dans notre dossier : « Propriétaire : puis-je réaliser des travaux en cours de location ? ».
Interdiction n°5 : interdire au locataire des actions autorisées par la loi
En toute logique, vous ne pouvez pas interdire à votre locataire de fumer, de boire de l’alcool ou de jouer de la musique. Votre locataire est chez lui, il vit donc comme il l’entend. À condition, bien sûr, de respecter la quiétude de ses voisins.
De même, vous ne pouvez pas lui interdire de détenir un animal de compagnie, à condition que celui-ci ne soit pas considéré comme dangereux.
Enfin, d’autres interdictions sont « interdites » comme, par exemple, le fait d’héberger une personne dans son logement. Voyez à ce propos notre dossier : « Propriétaire : ce que vous ne pouvez pas interdire à votre locataire ».
Interdiction n°6 : ne pas justifier les charges locatives
Si vous n’avez pas opté pour des charges forfaitaires, mais plutôt pour des charges au réel, vous devez, chaque année, justifier leur montant et effectuer une régularisation des charges locatives.
Interdiction n°7 : donner congé au locataire sans raison valable
Si le locataire peut quitter votre logement sans avoir à vous donner une raison, il n’en est pas de même pour vous.
La résiliation du bail par le propriétaire (sauf locations meublées sans reconductions tacites du bail) ne peut se faire qu’en cas de respect de conditions bien précises.
Interdiction n°8 : faire payer à votre locataire l’envoi de la quittance de loyer
La majorité des propriétaires-bailleurs envoie à leurs locataires une quittance de loyer chaque mois, une fois que ces derniers se sont acquittés du montant du loyer (et des charges).
Néanmoins, l’envoi d’une quittance de loyer n’est obligatoire qu’en cas de demande du locataire et du paiement du loyer.
Mais que la quittance soit envoyée à votre initiative ou à la suite d’une demande de votre locataire, il vous est interdit de lui faire payer les frais d’envoi de la quittance de loyer.
Interdiction n°9 : obliger le locataire à payer intégralement un mois commencé en cas de départ
Lorsque votre locataire résilie le bail et effectue son préavis de trois mois ou d’un mois, il doit vous payer exactement la durée du préavis.
Ainsi, si par exemple, il quitte le logement le 15 du mois, il ne doit vous verser que la moitié d’un loyer.
Certains propriétaires pensent, à tort, que tout mois entamé est dû alors que c’est la règle du prorata qui est dû.
Interdiction n°10 : retenir le dépôt de garantie sans justification et dépasser le délai de restitution
Première source de conflits entre bailleurs et locataires, la rétention du dépôt de garantie par les bailleurs à la fin du contrat de location, est interdite sans justification.
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