Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) sont de plus en plus prisés par les investisseurs immobiliers. Quelles sont les différences entre les deux statuts ? Et quelles incidences ont les dernières lois, dont celle dédiée au financement pour la Sécurité Sociale 2021 ?
LMP et LMNP : quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Depuis le mois de février 2018 et la suppression du critère d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les LMP, les propriétaires-bailleurs n’ont pas toujours le choix entre le statut LMP et LMNP.
Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, les revenus issus de vos locations meublées doivent à la fois dépasser 23.000 € et les revenus de votre foyer fiscal (salaire, retraite…).
Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, vous avez automatiquement le statut de loueur en meublé non professionnel.
A l’inverse, si les deux conditions sont remplies, mais que vous souhaitez bénéficier du statut de LMNP – vous le faisiez, auparavant, en ne vous inscrivant pas au RCS – ce n’est plus possible ! Attention, beaucoup de bailleurs sont passés automatiquement (certains sans s’en rendre compte !) du statut de LMNP au statut de LMP, ce qui change la donne fiscale (voir plus bas).
Une stratégie patrimoniale doit donc être élaborée, au moment de la constitution d’un patrimoine immobilier, afin de pouvoir profiter d’un statut plutôt que de l’autre.
Exemple : vous estimez que le statut LMNP est plus avantageux pour vous que le statut LMP ? La solution est de mettre une partie de vos logements en location vide, afin d’abaisser le montant des BIC perçus (en-dessous de 23.000 € / an) et vous assurer que ceux qui sont loués meublés vous permettront d’obtenir le statut LMNP.
LMP ou LMNP : quel statut de loueur en meublé est le plus avantageux ?
LMP / LMNP : la fiscalité
Que vous obteniez le statut LMP ou LMNP, les revenus de vos locations meublées sont considérés comme des « bénéfices industriels et commerciaux » et font l’objet d’une déclaration spécifique. Déclaration que nous décrivons dans notre dossier : « Déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ».
Si l’on regarde la fiscalité, le statut LMP est clairement plus intéressant puisqu’il procure plusieurs avantages au bailleur s’il choisit le régime du réel plutôt que le régime forfaitaire :
- Lorsque ses recettes sont inférieures aux charges, le loueur en meublé professionnel (LMP) peut imputer son déficit sur le revenu global du foyer fiscal (pendant 6 ans). Avec le statut LMNP, vous ne pouvez le faire que sur les simples revenus issus de vos locations meublées.
- Sous statut LMP, vous pouvez profiter d’une exonération totale des plus-values si vos loyers sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 années civiles précédentes et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans. Alors que sous statut LMNP, vous devez attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale.
- S’il est éligible au paiement de l’IFI, le LMP est exonéré du paiement de ce nouvel impôt contrairement au loueur en meublé non professionnel (LMNP).
- Dans le cas d’une transmission de patrimoine, un bailleur sous statut LMP bénéficie de conditions avantageuses, dont une réduction des droits de succession que doivent régler ses enfants.
LMP / LMNP : la gestion des biens immobiliers
Concernant la gestion des biens immobiliers, l’avantage va au statut LMNP car si l’on compare les obligations qu’imposent les statuts, force est de constater que le statut de LMNP est plus simple à gérer.
Si l’inscription de départ en tant que loueur en meublé auprès de l’administration, à l’aide d’un formulaire p0i, est commune aux 2 statuts, les obligations sont ensuite beaucoup plus lourdes pour le loueur en meublé professionnel (LMP).
Logique. Puisque le propriétaire LMP est considéré comme un professionnel, il doit gérer son patrimoine immobilier comme s’il était une société, avec tout ce que cela implique : connaissances juridiques et fiscales à avoir pour éditer la liasse fiscale ou amortir les meubles et les logements.
En LMP, vous êtes quasiment obligé d’avoir recours à un professionnel tel qu’un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou encore un conseiller en gestion de patrimoine.
Faire l’économie des services de ces professionnels n’est pas une bonne idée. Leur accompagnement permet d’éviter de perdre du temps et de se tromper. Une erreur peut entraîner le risque d’un redressement fiscal coûteux.
LMP / LMNP : les cotisations URSSAF
Changement de donne avec la loi de financement pour la Sécurité Sociale 2021 ! Alors que les LMNP n’étaient pas concernés par les cotisations sociales, certains bailleurs bénéficiant de ce statut vont devoir, dorénavant, cotiser à l’URSSAF. Ainsi, un loueur considéré comme « non professionnel », au sens fiscal, pourra tout de même être obligé de cotiser à l’URSSAF, dans certaines conditions. En effet, depuis le 1er janvier 2021, sont assujetties au régime social des travailleurs indépendants, les personnes qui exercent une activité de loueur en meublé leur rapportant plus de 23.000 € de recettes annuelles et qui louent un meublé pour de courtes durées (type AirBnB).
Attention, donc ! Cette nouvelle règle risque de faire basculer un certain nombre de bailleurs qui sont sous statut fiscal LMNP dans l’obligation de payer des cotisations URSSAF, puisqu’automatiquement affiliés au régime social des indépendants.
Les LMNP encaissant moins de 23.000 € de recettes locatives par an et n’ayant pas de meublés pour locations courte durée ne sont pas concernés, donc, par ce changement.
Quel surcoût pour les LMNP concernés par les cotisations URSSAF ?
Le calcul est complexe et nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre URSSAF. Mais sachez que le taux peut atteindre 40 % ! De quoi rendre moins intéressante, évidemment, la location LMNP comprenant des locations très courte durée.
C’est sans doute ce qui explique, en plus des conséquences de la crise sanitaire entraînant un manque de locataires potentiels, l’abandon de ces formules par un certain nombre de bailleurs qui repartent sur la location meublée classique (avec des baux d’un an ou de 9 mois).
LMP/LMNP : les avantages sociaux
Concernant les avantages sociaux, l’avantage va au statut LMP. En effet, d’un point de vue social, le statut LMP présente deux avantages possibles : si vous choisissez de vous inscrire au RCS (ce qui n’est donc plus une obligation), vous pouvez bénéficier d’une couverture sociale et d’une validation de trimestres par la caisse de retraites.
En effet, en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), une fois inscrit au RCS, vous êtes automatiquement affilié au Régime social des indépendants (RSI), ce qui implique un appel de cotisations sociales (maladie, retraite de base…).
Une carte vitale vous est délivrée et, selon vos revenus, entre 1 et 4 trimestres de retraite par an sont validés.
Tableau comparatif LMP / LMNP
| LMP | LMNP | |
| Conditions d’obtention du statut | Vos recettes locatives sont :
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Vos recettes locatives sont :
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| Régime d’imposition | BIC professionnels | BIC non professionnels |
| Cotisations sociales URSSAF | Oui | Non pour la majorité des LMNP ;
Oui pour ceux qui ont + de 23.000 € de BIC / an et qui louent un meublé pour de courtes durées (type AirBnB) |
| Déficit | Imputé sur votre revenu global. | Imputé uniquement sur vos BIC non professionnels. |
| Plus-values | Exonération (au bout de 5 ans d’activité) :
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Exonération :
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| IFI | Exonéré | Non exonéré |