Le paiement du loyer, 1ère obligation du locataire envers son bailleur, peut s’effectuer à la convenance des parties. Faut-il préférer le terme échu ou à échoir ?
Avant de chercher un locataire pour votre logement, vous devez décider quel sera le montant du loyer qui devra être inscrit dans le bail nu ou meublé de votre locataire, et payé – généralement – chaque mois. Bien sûr, en parallèle, il vous faudra aussi déterminer le montant des charges locatives car le paiement mensuel du loyer comprend, le plus souvent, le loyer, charges comprises.
Le paiement à échoir
Il consiste à faire payer à votre locataire son loyer en début de mois ; avant, donc, que celui-ci n’ait été « consommé ». Par exemple, si votre locataire emménage le 1er avril, il va payer le loyer d’avril, le jour de son arrivée dans les lieux. Le loyer de mai, lui, sera à régler le 1er mai.
Bien entendu, si cette entrée intervient en cours de mois, seul le prorata correspondant à l’occupation réelle du logement par rapport au 1er jour du mois devra être acquitté. Ainsi, si le locataire entre le 10 avril, il n’aura à payer, ce jour-là, que 21 jours.
Le paiement à terme échu
Dans ce cas, le loyer est versé par votre locataire en fin de mois. Dans l’exemple d’un emménagement le 1er avril, le loyer d’avril sera donc réglé le 30 avril, et le loyer de mai, le 31 mai. Plus généralement, le loyer d’avril sera réglé le 5 mai, un peu comme la CAF pour les APL.
Quelle option choisir ?
En théorie, les deux modes de paiement sont équivalents : dans les deux cas, le loyer d’un mois précis sera bien payé par le locataire.
En pratique, la majorité des bailleurs choisissent le terme à échoir pour l’habitation (et le terme échu pour les locaux commerciaux) car ce mode de paiement leur semble présenter plusieurs avantages :
– La perception du loyer dès l’entrée dans les lieux – par chèque ou par virement – permet de constater concrètement que le locataire est bien d’accord pour le montant indiqué dans le bail ;
– Ce 1er loyer, payé en même temps que le dépôt de garantie, permet aussi de s’assurer de la solvabilité du locataire, et ainsi, de sécuriser la location ;
– A la fin du bail, le fait que le loyer doit être payé en début de mois permet d’éviter que le paiement du dernier loyer soit corrélé à la restitution du dépôt de garantie. De fait, celle-ci (restitution en partie ou dans sa totalité selon les conclusions de l’état des lieux de sortie) est souvent l’occasion de conflits entre les parties. Avec un loyer payé à terme à échoir, le locataire a moins tendance à ne pas payer son dernier loyer, considérant qu’il récupère ainsi son dépôt de garantie (pratique interdite par la loi) ;
– Un loyer à échoir permet enfin au bailleur d’améliorer sa trésorerie en encaissant des fonds « à l’avance ». Certes, avec un petit loyer perçu sur un seul logement locatif, cela peut paraître inutile, mais sur plusieurs logements locatifs, cela fait une grande différence. De fait, les fonds peuvent être placés sur des produits financiers plus rapidement et rapporter ainsi des intérêts supplémentaires.
Important ! Un paiement du loyer à terme à échoir est toutefois parfois choisi par certains bailleurs qui souhaitent tenir compte de la date de versement des salaires de leurs locataires. Par exemple, s’ils perçoivent leurs salaires le 15 du mois, il est parfois plus simple de fixer un terme à échoir pour éviter les retards systématiques expliqués par « l’attente du versement du salaire ». Vous pouvez aussi, malgré ces versements en milieu de mois, exiger de votre locataire qu’il soit prévoyant et économise le montant du loyer à payer en début de mois…
La possibilité de réclamer plusieurs mois de loyers d’avance
La pratique est peu courante, mais légale. Vous avez tout-à-fait le droit de demander à votre locataire (en insérant une clause particulière dans le bail) un paiement du loyer à échoir, correspondant à plusieurs mois. Par exemple, un paiement du loyer à échoir trimestriel vous donne l’occasion d’encaisser, dés l’entrée dans les lieux de votre locataire, un montant de 3 mois de loyers. Une variante est aussi possible : insérer une clause indiquant que le locataire paiera 6 mois de loyers d’avance, avant de reprendre un versement du loyer « à échoir » mensuel. Attention, il n’y aura pas de possibilité de réclamer un dépôt de garantie dans ce cas.
Intéressant financièrement, mais pas forcément à privilégier
Pourquoi ? Parce que le loyer correspond souvent à une charge lourde (parfois 30 % de leurs revenus) pour les locataires et une majorité d’entre eux n’aurait pas les moyens d’adhérer à ces formules. Vous seriez donc obligé de restreindre le nombre de locataires potentiels. Si le marché locatif est très actif, cela peut ne pas être contraignant ; dans le cas contraire, si. Exception à cette remarque : si le locataire n’est pas éligible à une garantie loyers impayés, vous pouvez accepter de lui louer votre habitation à la condition qu’il paie 6 mois de loyers d’avance, par exemple.