Dans les villes qui ont mis en place un plafonnement des loyers, il est parfois possible de demander au locataire un loyer plus élevé que le loyer médian plafond. Quelles conditions faut-il remplir pour appliquer ce loyer supérieur ?
Après des premiers essais infructueux démarrés en 2016, c’est finalement la loi ELAN du 25 novembre 2018 qui a permis aux communes situées en zones tendues de mettre en place, pour une longue période, un plafonnement des loyers.
Un plafonnement des loyers différent dans chaque ville
Dans les communes ayant choisi d’instaurer ce dispositif, un loyer de référence (ou loyer médian) au m² est fixé par arrêté préfectoral. Cette référence est déterminée en fonction de plusieurs critères, mis en place par un observatoire local des loyers, en tenant compte de plusieurs critères liés au logement comme :
- La date de construction : les logements sont classés par périodes (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 et après 1990) ;
- L’adresse du logement et les plus-values alentours (proximité de transports en commun, d’écoles, d’axes routiers, etc.) ;
- Le type de bail : un logement nu affiche un loyer plus bas qu’un logement meublé ;
- Le nombre de pièces.
Les raisons de fixer un loyer supérieur au loyer médian
C’est le préfet qui détermine et publie, via un arrêté, les 3 loyers possibles : le loyer de référence ou loyer médian, le loyer majoré (loyer de référence + 20 %) et le loyer minoré (loyer de référence – 30 %).
Depuis le 1er juillet 2022, les agents immobiliers doivent obligatoirement afficher, dans leurs annonces de location, le loyer maximum autorisé par le dispositif du plafonnement des loyers. Les annonces doivent comprendre le loyer de référence ou loyer médian, ainsi que le loyer majoré de 20 % et, le cas échéant, le complément de loyer, qui permet de dépasser la limite autorisée (loyer de référence majoré).
Des éléments rares et remarquables
Si la majoration du loyer de 20 % est laissée à la libre décision du bailleur qui peut estimer que la qualité de son logement le justifie, appliquer un complément de loyer ne doit s’effectuer que dans certaines circonstances précises. Ainsi, le complément de loyer (autorisé pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019) ne peut être appliqué que si le logement comprend effectivement des éléments de valorisation notables, rares et remarquables. Par exemple, le logement est particulièrement bien situé (vue sur un monument historique, la mer…) par rapport à des logements similaires situés dans la même zone géographique. Le montant de ce complément de loyer doit alors être notifié dans le bail avec la description des éléments de confort justifiant son application.
Un complément de loyer interdit dans certains cas
Face à la multiplication des compléments de loyers, la loi sur le pouvoir d’achat est venue restreindre le cadre d’application du complément de loyer en l’interdisant purement et simplement, dès lors que le logement présente au moins une des caractéristiques suivantes et ce, même s’il est très bien situé ou qu’il est plus confortable que la norme. Il s’agit des défauts :
- absence de sanitaires à l’intérieur du logement (WC sur le palier…) ;
- logements humides ;
- logements mal isolés : isolation thermique du toit ou des murs insuffisante ;
- logement affecté par un problème d’évacuation d’eau sur les trois derniers mois ;
- installation électrique en mauvais état ;
- pièce principale insuffisamment exposée à la lumière ;
- fenêtres laissant échapper l’air en dehors de grilles de ventilation, de façon anormale ;
- maison se trouvant en présence d’un vis-à-vis ; la distance entre les deux logements ne dépassant pas 10 mètres ;
- habitation exposée à des problèmes d’inondation ou d’infiltration venant de l’extérieur.
A noter que le locataire a la possibilité de contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois qui suivent la signature du contrat de location. Le bailleur est alors tenu d’apporter les éléments de preuve qui justifient l’application d’un complément de loyer.
Un plafonnement des loyers établi dans de plus en plus de villes
Depuis que Paris a tiré la 1ère, en 2019, de nombreuses autres communes ont suivi son exemple. En ce printemps 2023, 6 agglomérations ont déjà concrétisé ce dispositif, tandis que d’autres s’apprêtent à le faire, comme Marseille, par exemple.
Les villes appliquant le plafonnement des loyers sont :
- Paris depuis juillet 2019 ;
- Lille depuis mars 2020 ;
- Les communes franciliennes « Est Ensemble », à l’Est de Paris (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, situées à l’Est de Paris), depuis novembre 2021 ;
- Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021 ;
- Les communes franciliennes de « Plaine Commune Grand Paris », au nord de Paris (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), depuis juin 2021.
- Montpellier et Bordeaux depuis juillet 2022.
Attention ! Ce plafonnement des loyers ne doit pas être confondu avec l’encadrement national des loyers, appliqué dans certaines zones tendues, aux marchés locatifs où la demande est supérieure à l’offre. N’hésitez pas à lire notre article Plafonnement, encadrement des loyers… Quelles différences ?