La réalisation de certains travaux par le propriétaire, pendant l’occupation du logement par un locataire, est autorisée par la loi. Quels types de travaux sont autorisés en cours de bail ? Et quels sont les droits et obligations du propriétaire-bailleur concernant la réalisation de travaux autorisés par la loi ? Réponse dans notre dossier.
Quels sont les travaux autorisés en cours de bail ?
Un propriétaire-bailleur peut réaliser des travaux dans un logement loué, mais seulement si ces travaux concernent :
- Le maintien en l’état et l’entretien normal du logement ;
- Sa mise aux normes de décence ;
- L’amélioration de sa performance énergétique ;
- L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.
En dehors de ces 4 raisons, vous n’avez pas le droit d’obliger votre locataire à accepter des travaux. En effet, une des obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire est de lui assurer une jouissance paisible du logement loué.
Bien entendu, votre locataire est aussi libre d’accepter des travaux ne rentrant pas dans ces 4 catégories. Mais, dans ce cas, le plus prudent est de lui demander de signer un accord écrit, afin qu’il ne puisse y avoir de contestation par la suite.
Votre locataire peut-il refuser la réalisation des travaux ?
Non, votre locataire ne peut pas refuser la réalisation de travaux autorisés, même s’il n’y a pas urgence à les réaliser. Il doit laisser aux ouvriers l’accès à son logement.
Si le locataire refuse la réalisation de ces travaux, vous êtes en droit de réclamer au Tribunal d’instance de prononcer contre lui des sanctions comme une condamnation sous astreinte à obtempérer ou le versement de dommages et intérêts. Vous pouvez même demander la résiliation judiciaire du contrat de location.
Réalisation de travaux : quelle procédure le propriétaire doit-il respecter ?
La première démarche est de prévenir le locataire de la réalisation de travaux. Vous pouvez l’informer de vos intentions par écrit (en main propre ou par LRAC).
Vous devrez donner à votre locataire tous les détails sur la réalisation de travaux : nature des travaux, date de démarrage et date de fin envisagée, etc. Nous décrivons d’ailleurs ce point dans notre dossier : « Droit de visite du propriétaire : les situations possibles ».
Pour les jours et les horaires, définissez avec lui ce qui vous arrange tous les deux. Concernant les samedis, les dimanches et les jours fériés, il est impossible de programmer des travaux sans l’accord de votre locataire. Et si ces travaux sont bruyants, vous risquez également des protestations des autres copropriétaires, le cas échéant.
Réalisation de travaux : le locataire doit-il être dédommagé ?
Si les travaux, réalisés pendant l’occupation du logement, entraînent une gêne importante pour votre locataire (accès à une pièce impossible, par exemple), vous devez obligatoirement lui proposer une contrepartie :
- Pour des travaux durant plus de 3 semaines, vous devez abaisser le montant du loyer proportionnellement à leur durée, mais aussi en fonction de la partie du logement dont votre locataire est privé, le cas échéant.
Exemple : le logement fait 60 m² et vous condamnez une pièce de 20 m² pendant un mois pour une mise aux normes. Vous pouvez proposer à votre locataire – si son loyer est, par exemple, de 900 euros – de vous régler seulement 600 € pour le mois. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, vous pouvez faire appel à un juge qui fixera lui-même le montant de la contrepartie.
- Pour des travaux durant moins de 21 jours, vous êtes en droit de ne pas indemniser votre locataire.
Attention : les bailleurs qui font volontairement durer les travaux pour perturber les conditions de vie de leur locataire (afin de les inciter à partir…) sont systématiquement condamnés en justice à leur verser des dommages et intérêts.
Cas particulier : si les travaux envisagés sont tellement importants qu’ils rendent le logement totalement inhabitable pendant un certain temps, votre locataire a le droit de demander au tribunal la résiliation de son bail sans préavis. Il peut aussi exiger d’être relogé par vous pendant toute la durée des travaux. C’est une situation compliquée et source de nombreux conflits : il vaut donc mieux éviter ce cas de figure.
Pouvez-vous obtenir une compensation en cas de réalisation de travaux ?
En principe, vous ne pouvez pas augmenter le loyer après la réalisation de travaux ou encore demander une participation financière à votre locataire. Il existe toutefois 2 exceptions :
- Exception n°1 : lorsque vous avez prévu dans le bail l’exécution de ces travaux et le rehaussement du loyer à leur terme ;
- Exception n°2 : lorsqu’il s’agit de travaux visant à des économies d’énergie. Dans ce cas, vous pouvez demander à votre locataire en place une participation financière. Par exemple, s’il paie 100 € de charges liées à sa consommation d’énergie et que, suite aux travaux, il n’en paie plus que 70, économisant donc 30 €, vous pouvez lui facturer 15 € (la moitié de l’économie réalisée).
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