Le propriétaire d’un logement ne peut donner congé à un locataire sans une justification légitime. En outre, il doit respecter une procédure précise.
On dit du propriétaire bailleur qu’il donne congé au locataire lorsqu’il lui signifie qu’il ne souhaite pas prolonger la location du logement au-delà de l’échéance du bail.
Quand donner congé à un locataire ?
Le congé donné à un locataire doit être motivé. Le propriétaire-bailleur ne peut procéder que dans trois cas :
- il souhaite vendre le logement,
- il souhaite occuper lui-même le logement ou y loger un proche,
- le locataire n’a pas respecté certaines de ses obligations.
Le congé ne peut être donné que pour la date de l’échéance du bail. Le propriétaire bailleur adresse au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception (il peut remettre le courrier en main propre ou le faire parvenir au locataire par voie d’huissier).
Le courrier doit être reçu par le locataire six mois avant l’échéance du bail (ou trois mois dans le cas d’un logement meublé). Il est donc recommandé au bailleur de prendre une marge de plusieurs semaines pour être certain que le locataire accusera réception du courrier dans les temps.
Dans la lettre, le propriétaire bailleur donne le motif du congé qu’il donne au locataire.
Donner congé au locataire afin de vendre le logement
Le propriétaire souhaite vendre son bien. Il donne donc congé au locataire afin de pouvoir vendre le logement vide. Dans le cas d’une location non meublée, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est à dire qu’il est prioritaire s’il souhaite acheter le logement. Le courrier du bailleur fait ainsi office de congé mais également de proposition d’achat. Il y est précisé le prix de vente du logement et les modalités de paiement.
À partir de la réception du courrier, le locataire dispose de deux mois pour donner réponse à l’offre d’achat. Si aucune réponse n’est donnée dans le temps imparti, le locataire perd son droit de préemption. Dans le cas inverse, le locataire peut répondre par une contre-proposition et lancer la négociation de l’achat.
Si le locataire accepte l’achat, il doit le formuler au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. L’acte de vente devra être signé dans les deux mois qui suivent la réception du courrier par le propriétaire. Si le locataire a indiqué qu’il envisage un emprunt bancaire, le délai passe de deux à quatre mois.
Si après avoir refusé l’achat le locataire découvre que le prix de vente a considérablement baissé par rapport à la proposition qu’il avait reçue du propriétaire, il peut porter plainte. Le propriétaire s’expose alors à une annulation du congé.
Donner congé au locataire pour reprise du logement
Le propriétaire souhaite reprendre le logement afin de l’occuper lui-même ou d’y loger un membre de sa famille ou un proche. Dans le courrier qu’il adresse au locataire, le propriétaire bailleur précise le nom et l’adresse de la personne qui occupera le logement et justifie le besoin de la personne d’occuper le logement. Le motif doit être, selon la loi “réel et sérieux”.
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que les personnes qui peuvent occuper le logement après avoir donné congé au locataire sont le propriétaire bailleur lui-même, son conjoint (marié, pacsé, concubin notoire), ses ascendants, ses descendants ou ceux du conjoint. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale (aucune durée d’occupation n’est précisée par la loi, mais on peut rappeler qu’un logement doit être occupé au moins huit mois dans l’année pour être considéré comme résidence principale).
Ce type de reprise peut également se faire dans le cas d’une SCI familiale ou d’une indivision, pour loger un des membres ou un proche de celui-ci.
Si à la suite du congé du locataire le logement n’est pas occupé par la personne à qui il était destiné (selon le courrier de congé), ou si le logement reste vide, ou s’il est vendu, ou loué à un autre locataire, ou occupé à titre de résidence secondaire, le propriétaire s’expose à une sanction pénale en plus de dommages et intérêts qu’il devra verser au locataire qui a pris congé.
Donner congé au locataire pour motifs légitimes et sérieux
Si le locataire ne respecte pas ses obligations, principalement s’il paie avec retards répétés son loyer et/ou ses charges, ou s’il ne les paie plus du tout, ou s’il est responsable de nuisances ou de troubles de voisinage, le propriétaire bailleur est autorisé à lui donner congé.
Ce congé sera donné à l’échéance du bail et le courrier envoyé six mois avant cette échéance. Il précisera la (ou les) raisons, légitimes et sérieuses, qui motivent le congé donné.
Le locataire est bien entendu autorisé à contester cette décision. Le propriétaire devra alors l’assigner en justice. Le tribunal jugera de la pertinence du congé.