Votre locataire ne peut pas faire de la sous-location sans avoir, au préalable, obtenu votre autorisation. De plus, la sous-location se déroule sous certaines conditions, qui varient selon la nature du contrat de location.
Sous-location : définition
La sous-location est un contrat par lequel le locataire donne en location son logement (ou une partie seulement) à une autre personne qui lui verse en contrepartie un loyer. Juridiquement, il continue à être le « locataire » en titre de son bailleur, tout en devenant lui-même le bailleur de son sous-locataire.
Attention : sans versement d’un loyer, on ne parlera pas de sous-location mais plutôt d’hébergement. L’hébergement se fait sans contrepartie, c’est-à-dire gratuitement. Votre locataire pourra héberger des personnes sans avoir besoin de votre autorisation si toutefois les conditions, indiquées dans notre dossier « Mon locataire a-t-il le droit d’héberger une personne dans mon logement ? », sont respectées.
Quelles conditions votre locataire doit respecter pour sous-louer votre logement ?
Étape n°1 : le locataire doit obtenir l’autorisation écrite du bailleur
Si votre locataire veut sous-louer son appartement ou sa maison, il doit d’abord obtenir votre accord écrit (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). En plus de mentionner expressément que vous l’autorisez à sous-louer, vous devez aussi indiquer le montant du loyer que le sous-locataire pourra verser à votre locataire. Ce loyer ne peut, en aucun cas, dépasser le montant du loyer versé par votre locataire principal.
Si le sous-locataire n’habite qu’une partie du logement, le montant de son loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer au m² de surface habitable payé par votre locataire principal. Par exemple, si le loyer du 70 m² est de 1.050 €, la sous-location d’une chambre de 20 m² ne pourra excéder 300 €, soit 15 € le m².
L’Institut national de la consommation (INC) publie sur son site une lettre type que le locataire peut vous écrire pour vous demander l’autorisation de sous-louer : n’hésitez pas à proposer à votre locataire de s’y référer s’il souhaite sous-louer et que vous êtes d’accord.
Important : si vous ne souhaitez pas donner votre consentement pour la sous-location demandée, vous n’avez pas à justifier votre refus.
Étape n°2 : le locataire doit transmettre l’autorisation au sous-locataire
Une fois en possession de votre autorisation de sous-location, votre locataire doit la transmettre à son sous-locataire, assortie d’une copie du contrat de location en cours.
La durée de cette sous-location est librement déterminée par votre locataire, sans pouvoir dépasser la durée du bail principal en cours.
Par ailleurs, si ce dernier venait à être rompu avant son terme, le sous-locataire ne pourrait se prévaloir d’aucuns droits à votre encontre, ni d’aucun titre d’occupation.
En clair, le bail de sous-location dépend à 100 % du bail principal. Si celui-ci s’arrête, le bail secondaire aussi !
Le cas particulier du contrat de location meublée
Les conditions de sous-location varient selon la date de signature du bail meublé.
Si le bail meublé a été signé après le 27 mars 2014 alors les conditions sont les mêmes que celles évoquées plus haut.
Par contre dans le cas d’un bail meublé signé avant le 27 mars 2014, les conséquences ne sont pas les mêmes. Si vous n’avez pas pensé, au moment de la signature du bail, à y insérer une clause exigeant votre accord en cas de sous-location, votre locataire peut librement sous-louer son logement et réclamer à son sous-locataire le loyer qu’il souhaite.
En revanche, la durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail principal. Si votre locataire part, son sous-locataire doit également quitter les lieux.
Les conséquences d’une sous-location illégale
Si votre locataire se permet de sous-louer une partie ou tout son logement sans votre autorisation, vous avez le droit de résilier le bail « pour motif légitime et sérieux », en suivant précisément les étapes indiquées dans notre dossier : « Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter ».
Vous pouvez aussi demander des dommages et intérêts à votre locataire. Si vous portez plainte, votre locataire encourt des sanctions pénales.
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