Réalisé à l’entrée et à la sortie, l’état des lieux du logement est un document très important qu’il convient d’effectuer avec la plus grande rigueur.
L’état des lieux d’entrée
L’opération symbolise l’entrée dans le logement du locataire puisque l’état des lieux est généralement effectué lors de la remise des clés, le jour de prise de possession des lieux par le locataire.
Pourquoi faire un état des lieux ? Si tous les logements loués sont obligatoirement décents, ils ne sont pas tous loués à l’état neuf. L’état des lieux d’entrée note l’état exact du logement et de ses équipements (dans le cadre d’un bail meublé), afin qu’au moment du départ du locataire, vous puissiez, en tant que bailleur, récupérer le logement dans le même état. Si le logement était en très bon état, il doit l’être aussi au moment de l’état des lieux de sortie. S’il était dans un état « moyen », vous ne pourrez pas exiger mieux de la part du locataire sortant qui a donc, lui aussi, tout intérêt à signer des états des lieux.
Concrètement, comment se passe l’état des lieux d’entrée ?
Cette opération peut être déléguée à un mandataire ou à un huissier de justice. Si vous décidez de la réaliser vous-même, vous devez faire un tour complet du logement, en compagnie de votre locataire, en décrivant précisément, sur un document papier ou sur un document électronique, l’état intrinsèque des équipements et du logement lui-même. Que vérifier sur un état des lieux ? Chaque pièce doit être passée au crible : l’état des sols, des plafonds, des murs, des fenêtres, des radiateurs, de la robinetterie, des installations électriques, etc., tout cela doit être brossé avec précision.
Ainsi, si la tapisserie est abîmée dans une pièce ou que quelques carreaux sont cassés au sol, vous devez le noter. A la sortie des lieux du locataire, vous ne pourrez logiquement pas lui en tenir rigueur.
Si votre logement comprend une cuisine équipée, inscrivez la présence des appareils électro-ménagers (avec mention de la marque), tout en vérifiant qu’ils fonctionnent. Dans le cadre d’une location meublée, appréciez l’état de chaque meuble.
Ce « tour du propriétaire » réalisé en compagnie du locataire doit donner lieu à l’établissement de ce fameux état des lieux d’entrée sur lequel vous êtes tous les deux d’accord et que vous signez conjointement. Réalisé à l’amiable et comportant vos deux signatures, cet état des lieux, est dit « contradictoire », c’est-à-dire qu’il atteste que le bailleur et le locataire sont d’accord sur son contenu.
Attention ! Seul un état des lieux contradictoire a une valeur juridique. Un état des lieux qui ne serait signé que par vous n’aurait aucune valeur. Certains se demandent qu’est-ce qu’un état des lieux non conforme ? Précisément un document non signé par les deux parties.
Gererseul met à votre disposition des états des lieux qui font entrée et sortie sur le même document. N’hésitez pas à les télécharger.
L’état des lieux de sortie
Ce document établi au moment du départ du locataire et de sa remise des clés se réalise de la même façon que celui qui a été établi à l’entrée : un tour du logement est effectué et des annotations sur l’état du logement et de ses éventuels équipements sont faites sur le document. Là encore, le document doit être contradictoire, c’est-à-dire signé par votre locataire et vous-même.
Le but est ensuite de comparer ce document avec l’état des lieux d’entrée. En cas de dégâts, vous pouvez déduire du dépôt de garantie, en le justifiant, les sommes nécessaires aux réparations.
Est-il obligatoire de faire un état des lieux de sortie ?
Vous y avez tout intérêt car, sinon, vous ne pourriez pas prouver – le cas échéant – les dégradations et surtout justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Or, ce dernier est justement la 1ère source de conflit entre bailleurs et locataires. Avec des états des lieux contradictoires, votre retenue est incontestable et les contestations de vos locataires seront moins nombreuses !
Attention ! Si le dépôt de garantie sert justement à réparer des dégradations constatées, il ne sert en aucun cas à rafraîchir le logement dont les peintures sont défraîchies… Les effets du temps qui passe sont à votre charge et il ne faut pas confondre l’usure normale avec la dégradation.
Pour mieux appréhender cette notion et réduire au maximum les désaccords qui peuvent survenir à la fin du bail, nous vous conseillons de prévoir avecc les états des lieux, une grille de vétusté servant de référence. Ne la cherchez plus, gererseul a prévu cette grille avec son état des lieux.
Et si le locataire refuse de signer les états des lieux ?
En général, c’est surtout l’état des lieux de sortie qui est contesté, mais cela arrive aussi au moment de l’état des lieux d’entrée. Le locataire estime que vous enjolivez les choses, par exemple. Dans le cas d’un litige concernant l’état des lieux d’entrée (refus de signer ou même contestation d’un document déjà signé), vous pouvez réagir. N’hésitez pas à consulter notre fiche dédiée.
Et si la contestation concerne l’état des lieux de sortie, n’hésitez pas également à lire nos fiches dédiées :