Tout savoir sur les lettres de préavis

Focus sur les lettres de préavis. En tant que propriétaire de logements locatifs, vous devez être particulièrement attentif au respect des formes juridiques et légales liées à vos baux d’habitation.

Qu’est-ce qu’une lettre de préavis ?

Une lettre de préavis permet au locataire de notifier au propriétaire son départ du logement, et, au bailleur de notifier au locataire le prochain arrêt du bail. Qu’elle soit à l’initiative de l’une ou de l’autre partie, cette lettre est obligatoire pour mettre fin au bail en bonne et dûe forme.

A noter : les baux des logements loués nus et les baux des logements loués meublés sont concernés par cette lettre.

Les lettres de préavis des bailleurs

En tant que bailleur, vous n’avez pas le droit de rompre un bail locatif, sans donner une raison « valable » à votre locataire. Par exemple, il vous est interdit de rompre un bail simplement pour changer de locataire… La loi a ainsi prévu que vous pouvez mettre fin au bail dans 4 cas de figure :

Vous souhaitez reprendre le logement pour l’habiter ;
Vous souhaitez récupérer le logement pour le louer à un parent ;
Vous souhaitez vendre le logement ;
Vous souhaitez résilier le bail pour « motif légitime et sérieux » (non-paiement du loyer, par exemple).

N’hésitez pas à lire, pour une explication plus détaillée, notre fiche Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter.

Quelle que soit votre raison, vous devez envoyer à votre locataire une lettre de préavis :

au moins 6 mois avant l’échéance du bail dans le cadre d’une location vide ;
au moins 3 mois avant l’échéance du bail dans le cadre de la location meublée.

Important ! La date légalement prise en compte est celle du jour de réception de la lettre de préavis par son destinataire, non celle du jour d’envoi. Pensez donc à envoyer vos lettres en recommandé avec accusé de réception, avec suffisamment d’avance pour que le délai soit respecté !

Si vos relations avec votre locataire sont mauvaises et que vous le soupçonnez de pouvoir refuser une lettre recommandée, n’hésitez pas à faire appel à un huissier de justice qui la lui portera en mains propres. Enfin vous avez le droit de remettre vous-même une lettre de préavis à votre locataire, contre signature, mais évitez ce procédé.

Exemple de lettre de préavis liée à un bail nu

Par exemple, si le bail nu a été signé le 1er avril 2017, la première possibilité de rupture du bail intervient à la fin de la 1ère période triennale, soit le 31 mars 2020. Dans ce cas, la lettre de préavis devra être reçue, par votre locataire, au plus tard le 30 septembre 2019. Si vous avez « raté le coche », le bail repart pour 3 années supplémentaires et la prochaine rupture ne pourra donc pas intervenir avant le 31 mars 2023. La lettre de préavis devra alors être reçue, au plus tard, le 30 septembre 2022.

En effet, dans le cadre d’un bail nu « 3-6-9 », le bail ne peut être stoppé qu’à la fin de chaque période triennale. Attention donc à ne pas oublier les délais !

Exemple de lettre de préavis liée à un bail meublé

Dans le cadre d’un bail meublé, si le contrat de location a été signé le 1er avril 2021, pour une durée d’un an, la lettre de préavis devra être reçue par le locataire, au plus tard, le 31 décembre 2021.

A noter ! Le bail meublé étudiant de 9 mois, ainsi que le bail mobilité ne sont pas concernés par les lettres de préavis, car ils ne sont pas reconduits tacitement.

Les lettres de préavis des locataires

Vos locataires, eux, peuvent rompre le bail à tout moment, sans avoir à se justifier sur les raisons de leur prochain départ. Cela ne les empêche pas d’avoir à vous envoyer une lettre de préavis.

Exemple de lettre de préavis liée à un bail nu

Dans le cadre d’un bail nu, vous devez recevoir la lettre au plus tard 3 mois avant la date de départ souhaitée. Autrement dit, si le bail a été signé le 1er août 2021, et que votre locataire souhaite déménager le 28 février 2022, vous devrez avoir reçu sa lettre de préavis le 27 novembre 2021.

Attention ! Des exceptions à cette règle ont été créées pour permettre à votre locataire de réduire la durée du préavis à 1 mois seulement. Il existe ainsi 8 raisons qui l’autorisent à bénéficier d’un délai de préavis réduit : reportez-vous à notre fiche Comment contester le délai de préavis réduit de mon locataire ?

Exemple de lettre de préavis liée à un bail meublé

Si votre locataire a signé un bail meublé avec un préavis d’un mois, vous devrez avoir reçu (dans le cadre de l’exemple ci-dessus) sa lettre de préavis le 27 janvier 2022, au plus tard.

Quelle forme doit prendre la lettre de préavis ?

Pour vous faciliter la vie, Gererseul vous fournit des modèles de lettres, dont des lettres de préavis :

Lettre de préavis pour reprise du logement ;
Lettre de préavis pour vente du logement ;
Lettre de préavis liée à une rupture pour motif légitime et sérieux.