De plus en plus de propriétaires de maisons individuelles souhaitant profiter de revenus locatifs louent le sous-sol de leur logement. Est-ce légal ? Quelles conditions respecter ?
Louer une partie de son logement se fait déjà, légalement
Tout un chacun a parfaitement le droit de louer tout ou partie de sa résidence principale.
Beaucoup de propriétaires – dans des villes universitaires notamment – louent des chambres aux étudiants, par exemple, le temps de l’année scolaire. D’autres accueillent pour un temps de jeunes actifs. Reportez-vous à nos fiches Louer une partie de sa résidence principale : quel bail signer ? et Comment louer une chambre dans mon domicile pour une longue durée ?
D’autres propriétaires, enfin, louent temporairement tout ou partie de leur logement principal pour quelques jours pour bénéficier d’un revenu complémentaire. Un bail de location saisonnière est alors utilisé. La fiscalité attachée à cette location vous permet, sous certaines conditions, d’être totalement exonéré d’impôt.
Transformer son sous-sol en studio habitable
Concernant la transformation de votre sous-sol, elle est totalement interdite s’il s’agit d’un véritable « sous-sol » (enterré ou semi-enterré), mais peut s’envisager s’il s’agit de l’espace situé sous votre logement. De nombreuses maisons utilisent en effet le RDC comme espace de rangement. Les véritables « sous-sols » ne pourront pas être loués, car ils ne seraient pas « décents », critère obligatoire pour toute location. Il faut donc que le sous-sol soit, en réalité, un RDC non enterré, et qu’il comporte des fenêtres à hauteur d’homme. La « décence » vous oblige aussi à proposer un studio d’une surface de 9 m² minimum.
Attention ! La location d’un sous-sol semi-enterré est interdite, même en présence d’une fenêtre. Si vous ne respectez pas l’interdiction de louer, le préfet peut vous obliger à évacuer les locataires et à leur proposer un relogement.
Se renseigner sur la législation locale
Avant d’engager des frais pour transformer votre RDC (garage éventuellement) en pièce habitable, renseignez-vous d’abord sur la législation en vigueur. Le règlement sanitaire et le plan d’urbanisme de votre département le permettent-ils ?
Si la transformation est autorisée, vous allez peut-être devoir faire une déclaration de travaux ou demander un permis de construire auprès de votre mairie. Si la surface du RDC à transformer est comprise entre 5 m² et 20 m² (40 m² si la commune est concernée par un PLU ou un POS), le dépôt d’une déclaration préalable de travaux est suffisant. Si la surface est plus importante, une demande de permis de construire est obligatoire ; Idem si les travaux modifient la structure de la maison. Enfin, si votre bien est situé dans une copropriété, il vous faudra obtenir l’autorisation de la copropriété.
Important ! Si la surface globale de votre maison (sous-sol compris) dépasse 150 m², vous avez l’obligation d’utiliser les services d’un architecte.
Assainir les lieux et les rendre habitables
Selon son exposition et la qualité de la construction, le RDC peut être humide, et donc, non habitable en l’état. Il faut donc l’assainir en imperméabilisant le sol et les murs. Si la hauteur sous plafond est insuffisante (au moins 2,20 m), il va aussi falloir abaisser le sol, ce qui peut être très coûteux… Une isolation liée au bruit (si la chaudière est proche de la partie transformable en studio) est également à prévoir, le cas échéant. Enfin, un équipement électrique sécurisé est aussi indispensable. A vous de voir si les loyers que vous en attendez vont bien rentabiliser l’opération…
Aménager une douche, des toilettes et un évier
S’ils n’existent pas encore, une douche, un WC et un évier dans le coin cuisine doivent être installés. Pas toujours facile et potentiellement très onéreux s’il faut prolonger le réseau d’eau, trop éloigné du sous-sol. Un système de ventilation performant doit aussi être installé s’il n’y a pas d’ouverture extérieure dans la future salle d’eau.
Signer un bail meublé
Si vous avez réussi à transformer votre RDC utilisé comme garage ou « débarras » en studio habitable et donc louable, ne vous reste plus qu’à chercher le bon locataire et à lui faire signer un bail meublé.
Bien sûr, louer une partie de votre résidence principale vous oblige au respect de certaines règles, comme indiqué dans nos fiches Louer une partie de sa résidence principale : droits et obligations du propriétaire et Louer une partie de sa résidence principale : quel bail signer ?
La fiscalité du meublé est avantageuse, puisque vos revenus ne sont pas imposés au titre des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).