Une place de parking achetée avec un logement destiné à la location peut être louée avec le logement… ou pas. Elle peut aussi être louée à d’autres locataires, vendue définitivement… ou même pour quelques années.
Tour d’horizon des possibilités.
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Lorsque l’on achète un logement locatif, il peut arriver qu’une place de parking ou un box fermé soit vendu en même temps, représentant un deuxième lot. Toute liberté est donc donnée au bailleur quant à la destination de cette place.
Première réflexion à mener : quelle est la valeur unitaire de cette place de parking et quel est son potentiel locatif ?
Bien sûr, un box fermé a plus de valeur qu’une place à l’air libre, mais ce n’est pas le seul critère. Une place de parking située au 1er sous-sol plutôt qu’au 4ème aura plus de valeur ; une place permettant de se garer facilement sera mieux valorisée qu’une autre placée près d’un poteau où il faut faire plusieurs manœuvres pour se garer, etc. Une fois connues les valeurs de vente et de location de la place parking, plusieurs possibilités s’offrent à vous.
1 – Louer votre place de parking au locataire du logement
La première solution est de louer la place au locataire. Bien entendu, il faut fixer le prix global du bail en fonction de cet avantage, non négligeable dans certains quartiers de grandes villes. Cet avantage concurrentiel peut permettre de louer plus rapidement et, éventuellement, à un prix plus élevé (surprime par rapport aux prix unitaires du logement et du parking), le duo logement/place de parking.
2- Louer votre place de parking à un autre locataire
Parce que le locataire potentiel du logement n’est pas intéressé ou parce que financièrement, ce serait plus intéressant, le bailleur peut aussi choisir de louer la place de parking ou le box à un autre locataire.
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La location (indépendante d’un logement) d’un parking nécessite un contrat assez souple ne dépendant pas du statut des baux d’habitation, mais des dispositions du Code civil relatives au contrat de louage des choses (article 1713 et suivants).
Gérerseul vous fournit automatiquement ce type de contrat dans l’onglet « Mes documents » après avoir demandé la création d’un bail « parking ».
Le bailleur peut fixer à sa guise la durée et les conditions de résiliation du bail. Les charges locatives et le budget d’entretien sont peu élevés ; les impayés rares. Les investisseurs immobiliers ont bien conscience de ces avantages puisqu’ils sont de plus en plus nombreux à intégrer des places de parking dans leur patrimoine immobilier. A condition d’être bien placés (ex : centre-ville) et accessibles, les parkings offrent des rendements compris entre 5 % et 10 % brut.
3 – Vendre votre place de parking pour se constituer de la trésorerie
3ième possibilité : vendre la place pour en retirer des fonds, éventuellement utiles pour réaliser des travaux dans le logement. Bien réfléchir toutefois à cette solution compte tenu des faibles taux d’intérêt qui peuvent rendre intéressante la souscription d’un crédit pour réaliser des travaux… et ainsi conserver la place de parking qui sera louée.
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Par ailleurs, faites attention à l’incidence de cette vente sur la valeur du logement. Cette dernière ne risque-t-elle pas de diminuer, impliquant, à terme, une plus-value potentielle moins importante ? Beaucoup d’acquéreurs apprécient, en effet, lorsqu’ils achètent un logement, qu’un parking soit attaché à celui-ci…
4 – Vendre uniquement la jouissance de votre place de parking
Le « droit réel de jouissance » est une solution permettant de générer de la trésorerie, sans pour autant perdre votre place de parking et ainsi la garder pour optimiser la vente du logement le moment venu.
C’est un notaire parisien, Anne Muzard, associée de l’Etude LBMB, qui a récemment évoqué cette possibilité dans le journal Le Monde. Elle a indiqué que deux jurisprudences de la Cour de Cassation avaient démontré qu’il était désormais possible pour un propriétaire de vendre, pour un certain temps, l’utilisation d’une place de parking à plusieurs personnes.
« Il peut être intéressant de céder temporairement la place à un particulier et à une entreprise, par exemple. On peut concevoir la vente pendant 6 ans de l’utilisation de la plage horaire 8h30/18h30 du lundi au vendredi à une entreprise, et la vente de l’utilisation des autres plages horaires à un résident de l’immeuble. L’intérêt pour le vendeur est qu’il encaisse immédiatement le prix de plusieurs années de loyers, qu’il peut utiliser ou investir. De son côté, l’acquéreur a l’assurance d’avoir une place dont il peut revendre l’utilisation quand il le souhaite. »
Intéressant et à suivre en tout cas…
Besoin d’éclaircissements ? Posez vos questions à Catherine, elle se fera un plaisir d’y répondre.
Patrick Chappey – © 2017 Gererseul.com