Un investissement dans le neuf ? Pourquoi pas, évidemment, dans la mesure où cette catégorie de biens comporte des avantages certains : pas de gros travaux à prévoir dans les premières années, normes respectées dans tous les domaines (électricité, isolation, accès handicapés…), etc. Le dispositif fiscal en vigueur (ALUR), bien que moins attractif que certains de ses prédécesseurs, présente aussi l’avantage d’exister et de vous aider à faire baisser votre note d’impôt.
Attention toutefois à ne pas vous tromper d’investissement ! Les déboires d’épargnants qui ont fait les titres de la presse, par le passé appellent à la prudence et au respect de quelques règles de base. Ainsi, lorsqu’un investissement sur plan (quasiment toutes les ventes de logements neufs se font aujourd’hui en VEFA) vous est proposé, n’oubliez pas de :
Vérifier que l’immeuble est vendu simultanément à des investisseurs et à des accédants à la propriété
En effet, les immeubles « réservés » aux investisseurs sont à éviter :
À lire Bail illégal : un fléau qui pèse sur les droits des locataires
- ils se dégradent plus vite (les études montrent que les locataires prennent moins soin des parties communes que les propriétaires) ;
- il existe un risque que tous les logements soient mis en vente en même temps au terme de l’avantage fiscal ;
- ils sont parfois vendus plus chers au m²…
Vous déplacer sur le site de la future construction
Certes, l’immeuble n’est pas encore construit, mais le but n’est pas de contrôler la qualité des matériaux… Il s’agit surtout, là, d’étudier la situation géographique du futur immeuble et de son environnement. Est-il dans un quartier dynamique ? Bien desservi par les transports ? Et toute autre question que se poseront vos futurs locataires…
Un petit tour à la mairie de la commune vous aidera aussi à voir s’il y a des projets importants prévus près du site de l’immeuble et qui pourraient impacter sa valeur, à terme. Cela peut être positif (projet de faculté ou de centre commercial, par exemple) ou négatif (déchetterie ou autre…). Enfin, la mairie doit aussi être en mesure de vous donner le nombre de permis de construire déposés par des promoteurs : trop d’immeubles en construction sur un même quartier, en même temps, peut signifier des difficultés de location à la livraison…
Consulter un professionnel pour son investissement dans le neuf
Faire une rapide enquête auprès des professionnels immobiliers du secteur (agents immobiliers, notaires…) pour vous faire une idée précise du dynamisme du marché locatif et des prix pratiqués ; Les simulations financières de certains commerciaux sont, en effet, parfois un peu trop optimistes sur le niveau des loyers… Typique : certaines simulations prennent systématiquement en compte les loyers plafonds des dispositifs fiscaux en vigueur, alors que ces loyers sont parfois supérieurs au marché !
Par ailleurs, demandez des simulations financières qui intègrent des charges de copropriété et une revalorisation nulle (0) de la valeur de l’immobilier…
A noter aussi : que ces charges de copropriété peuvent être maitrisées afin d’augmenter la rentabilité de votre investissement, comme énoncé notre fiche : Comment faire baisser ses charges de copropriété ?
Vérifier que le promoteur a les reins solides financièrement et une bonne réputation sur le plan de la qualité de la construction
Une fois ces vérifications de bon sens faites, n’hésitez pas, l’immobilier reste un actif incontournable !
Bon salon à ceux qui s’y rendent…
Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » (service réservé à nos abonnés payants).