La meilleure protection : respecter scrupuleusement les quelques règles d’or qui s’imposent.
Sécuriser son investissement locatif : Les règles d’or
Avant de se lancer dans l’immobilier locatif, mieux vaut en comprendre les tenants et les aboutissants. Il serait une erreur de considérer l’investissement locatif comme un simple placement : dégoter la bonne affaire dans un premier temps puis la faire fructifier dans un second réclame un investissement financier mais aussi personnel conséquent.
Bien sûr, il faut déjà trouver le bien adapté. Mais ce n’est pas tout car si le rapport prix d’achat/loyer pratiqué est primordial, il ne suffit toutefois pas à assurer la rentabilité locative d’un logement. Bien d’autres considérations entrent en ligne de compte dès lors que le bien est loué. En effet, loyers impayés, vacances locatives, crise économique, dépenses imprévues… sont autant d’épées de Damoclès qui planent au-dessus des bailleurs. Pour les éviter et se garantir les rentrées escomptées, il faut prendre les précautions qui s’imposent pour se protéger des dangers de la location. A défaut, la rentabilité pourra en être considérablement entamée, ou pire, elle pourra se révéler nulle ou déficitaire. Tour d’horizon des recommandations à suivre.
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Le choix du bien
Concernant le logement, outre le choix d’un bien à l’aspect général propre et entretenu, l’agencement, l’isolation thermique et sonore, la qualité des ouvrants sont des points essentiels. Dans la mesure du possible, mieux vaut éviter les appartements sombres et mal exposés qui sont plus difficiles à louer et privilégier les étages élevés. Par ailleurs, les petits plus comme les espaces extérieurs (balcon ou terrasse) sont des atouts qui peuvent élever le montant du loyer.
Dans le cadre d’un investissement locatif, le choix entre le neuf et l’ancien n’est pas déterminant. S’il l’on considère qu’à biens comparables, l’investissement dans l’ancien sera moins onéreux, il pourra engager des frais supplémentaires en termes de dépenses d’entretien, de travaux de rénovation… Cela étant, un bien acquis dans l’ancien, surtout s’il nécessite de nombreux travaux, pourra se révéler une excellente affaire puisque les frais de sa remise en état sont entièrement déductibles. Le neuf aussi a son argument fiscal. En effet, le dispositif Scellier permet une exonération de 13 % sur neuf ans si l’acquisition n’excède pas les 300 000 euros, et s’il répond à la norme BBC (Bâtiment basse consommation).
Mais attention, il disparaîtra à la fin de l’année. D’une manière générale, la carotte fiscale ne peut plus être qu’une motivation secondaire car désormais les investissements locatifs sont peu soutenus par l’Etat.
Le choix de l’environnement
Autre condition sine qua non pour réussir son investissement locatif, choisir la bonne situation géographique. L’environnement d’un logement est au moins aussi important que la qualité du bien en lui-même puisqu’il peut multiplier considérablement ses possibilités locatives. S’il s’agit de faire preuve de bon sens, il faut se mettre dans la position du locataire et penser à tous les détails qui, cumulés, deviennent déterminants. Cela implique d’étudier de près la ville concernée, son PLU (Plan Local d’Urbanisme qui indique l’évolution des aménagements prévus), le quartier et ses alentours. La distance avec les transports en commun, les écoles, les commerces ainsi que les possibilités de parking sont autant d’arguments qui attireront les locataires potentiels.
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Il peut être également intéressant de connaître la situation de l’emploi dans la zone concernée, notamment si elle est éloignée d’une grande ville, pour être certain que l’offre locative existe. De surcroît, il faut se renseigner sur le prix des loyers pratiqués, définir le rapport entre l’offre et la demande et tenter de déterminer le taux d’occupation des locations voisines.
Le prix des loyers
En ce qui concerne les conditions de la location, le montant du loyer est déterminant. S’il doit être en adéquation à la fois avec la valeur du bien et les revenus escomptés, il doit aussi correspondre aux prix du marché. Louer à un tarif juste est un gage pour trouver preneur, mais aussi pour limiter le turn-over et donc le risque de vacance locative. Le montant ne doit pas être rédhibitoire pour les loueurs mais suffisant pour assurer une rentabilité locative satisfaisante. Et ce d’autant que les nouvelles mesures gouvernementales en la matière ne vont pas dans le sens des bailleurs. En témoigne la dernière déclaration de Cécile Duflot qui propose l’application dès septembre d’un décret qui vise à bloquer les loyers à la relocation dans les zones tendues pour limiter l’augmentation à celle prévue par l’indice de référence des loyers (IRL).
Quoi qu’il en soit, lorsqu’un choix est arrêté, il est possible d’évaluer ce que sera la rentabilité locative brute (hors charges et impôts) d’un logement. Dès que le prix d’achat et le loyer mensuel estimé sont connus, le taux de rentabilité peut être calculé en effectuant l’opération suivante : Il suffit de multiplier le montant du loyer par 12, de diviser le résultat par le prix d’achat du bien avant de multiplier le tout par cent. S’il donne une idée des bénéfices potentiels, ce résultat n’intègre cependant pas les frais liés à l’entretien, la fiscalité, et les charges.
Des précautions pour la location
Même si toutes les conditions sont réunies pour louer son bien, encore faut-il être assuré de percevoir ses rentes. Aussi, se protéger des éventuels risques d’impayés est primordial, sous peine de se retrouver dans l’une des pires situations pour un bailleur. Pour éviter ce scénario, le choix du locataire est déterminant. S’il peut toujours y avoir de mauvaises surprises, plus on exige de garanties avant la signature d’un bail, plus la location est sécurisée. En premier lieu, ce sont les salaires qui sont à étudier dans les dossiers de candidatures. Selon une règle communément appliquée, il est recommandé que le loyer n’excède pas un tiers, voire un quart des ressources d’un locataire. En outre, le propriétaire peut réclamer une caution ainsi qu’un dépôt de garantie dont le montant ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges pour un bail nu (deux mois pour un bail meublé). Enfin, le locataire doit impérativement souscrire à une assurance multirisques habitation.
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Pour limiter encore les risques, il est aussi conseillé de souscrire à une assurance spécifique et d’en étudier les conditions pour bénéficier d’une bonne couverture. Une assurance de type GLI (Garantie des loyers impayés) dont le coût pour le propriétaire s’élève entre 2,75 % et 4,5% du loyer charges comprises rembourse, en cas d’impayés, entre 60 000 et 100 000 euros selon le contrat. Les conditions pour y souscrire : le locataire doit bénéficier d’un CDI et le taux d’effort ne pas dépasser 33%.
Pour les autres cas, la GRL (Garantie des risques locatifs), proposée par les assureurs conventionnés APAGL (Association pour l’accès des garanties locatives) prévoit une rétribution maximum de 70 000 euros, mais le taux d’effort ne doit pas dépasser 50 %. Son coût : entre 2 à 2,5% du loyer charges comprises.
Si l’investissement locatif reste intéressant financièrement, il peut cependant se révéler aussi risqué que complexe à gérer. Faire appel aux services de professionnels peut dans ce cadre s’avérer bien utile mais aussi très couteux. Pour être accompagné sans entamer sa rentabilité locative, un assistant en ligne tel que Gererseul.com se révèle une excellente solution intermédiaire pour gérer soi-même ses locations.
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